香港施政报告着重长期供应 “活化”二手交投可稳楼市

市场论

香港特首梁振英本月发表了任内最后一份施政报告,在房屋政策方面一如以往着重于中长期供应,表示解决各种房屋问题的治本办法是加快、加大供应。

不过,若政府和社会不下定决心加快觅地建屋,房屋问题仍然难以解决。

总结本届政府过去五年在房屋政策上的努力,主要是循“压需求”和“增供应”的方向,意图令楼市平稳发展。

在“压需求”方面,除多次收紧按揭外,还多次推出辣招,包括2012年的加强版卖家印花税(SSD)和买家印花说(BSD)、2013年的双倍印花税(DSD)和2016年的划一15%的DSD。

多招齐发之下,纵然炒风消弭,但交易成本大增,而期内超低息环境持续,二手业主售楼意欲低,令换楼链断裂。

本届政府任期至今,香港平均每月二手住宅交投较上一届大跌一半,虽然尚有近半年时间才完结,但难以扭转二手交投大跌之势。

而期间二手楼价却上升近四成,出现“价升量跌”的背驰局面。反观以往两位特首任内的楼市表现,均出现价量升跌同步的情况,反映近年香港楼市受政策影响而严重扭曲。

另一方面,“增供应”确实是稳定楼市的治本之道。施政报告中提及,截至去年第四季,未来三四年一手私人住宅供应数字为9万4000个单位的纪录新高,较本届政府上任初期的6万5000个单位大幅增加约45%!

反观上一位特首任内,供应数字下跌约6%,显示本届政府在增加新供应方面不遗余力。

然而,过多的需求管理措施会带来副作用,二手业主惜售,使二手盘源大为减少,更不时出现“盘荒”的情况。

过去两年,二手住宅注册量各录得仅4万余宗水平,为纪录新低水平。因此,政府在致力增加新供应的同时,也应设法“活化”二手市场供应,双管齐下才能对楼市发挥更大的稳定作用。

政府应研究延长换楼退税期限由半年至一年,重接“换楼链”,释放更多二手供应。

与此同时,若未来香港开始加息时,应考虑放宽压力测试和按揭成数,减少对置业人士的限制。若一手和二手供应同时增加,相信楼市将可健康稳定发展。

作者是香港美联集团

副主席兼董事总经理

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