楼市低迷加上新报名规定出台 小学“一公里溢价效应”不再

楼市观澜

今年的小学一年级新生报名活动从前天展开,分阶段举行至8月下旬,这项牵动许多父母神经线的报名活动今年会对房地产市场起着什么影响吗?

受访房地产分析师认为,新加坡整体楼市低迷,加上去年有新报名规定出台,热门小学附近房地产的“一公里溢价效应”(1km premium effect)如今已失去光环。

智信研究与咨询(R'ST Research)总监王伽胜指出,传统上热门小学一公里内住宅的房价和租金,分别会比同区其他住宅高3%至7%,以及5%至10%。

这是因为当学额求过于供时,小一报名按孩童住家在学校“一公里内”、“一至两公里”以及“超过两公里”的顺序来抽签。公众一般相信,房地产越是靠近热门小学,房价和租金就会越高,产生所谓的一公里溢价效应。

据房地产交易信息网站SRX提供的数据,本地10所热门小学中,有四所在过去10年对附近非有地私宅和四房式组屋的房价带来一公里溢价效应,增值幅度比区内其他住宅高1%至31%,以第20邮区宏茂桥的圣尼各拉女校称冠(见图表)。

另有至少五所在过去10年里对附近的非有地私宅和四房式组屋的租金带来一公里溢价效应,租金上涨的溢价比房价上涨的溢价更高,介于28%至147%,以第10邮区花拉路(Farrer Road)一带的南洋小学称冠。

然而,一些靠近热门小学的街道,在上下学尖峰时段车水马龙,为其他居民带来诸多不便,或许也为当地房价和租金带来一定负面影响。

SRX数据显示,第20邮区碧山的公教中学(附小)和第11邮区武吉知马一带的英华学校(小学)一公里住宅的房价增长,在过去10年里反而比区内其他住宅低34%和18%。

第11邮区武吉知马一带的新加坡女子学校,以及第20邮区新民道的爱同小学一公里住宅的租金增长,在过去10年里比区内其他住宅低96%和62%。

王伽胜指出,由于整体楼市走软,如今不太有买家愿意为名校附近的房地产支付可观的溢价。他说:“2015年下半年到现在的这整年相当特别,我们再也没看到名校为附近私宅项目带来任何显著的利益。”

过去,有好些家长会在小一新生报名活动前搬家,以提高子女报名成功的概率,这无疑对小学一公里内住宅的房价和租金产生季节性的影响,但这种情况也有所改变。

戴德梁行(DTZ)研究部东南亚区域主管李乃佳受询时说,今年小一新生报名活动前后,附近房价和租金不太可能出现波动。这是因为自去年5月起,教育部规定在小一报名使用住家距离优先权入学的孩童,报名后须在同地址居住至少30个月。

欣乐国际(SLP)执行董事麦俊荣提供的数据显示,靠近莱佛士女子小学的两个私宅项目The Cascadia和嘉枫园(Maplewoods)的房价在去年第四季反弹。前者每平方英尺中位价格环比上升64%至1541元;后者中位尺价上升7%至1383元。

反观靠近南洋小学的两个新私宅项目丽敦豪邸(d'Leedon)和Leedon Residence的房价,则是在去年第三季反弹。

前者每平方英尺中位价格环比上升9%至1756元;后者中位尺价上升5%至1994元。不过,这两个项目的房价后来双双在第四季下滑。

李乃佳说:“尽管如此,那些靠近小学的房地产抗冲击的能力更好,在牛市时也享有更高的增值潜力。”

王伽胜也有同感。他说:“尽管名校附近住宅的房价或租金溢价缩小,但一般而言,这些靠近名校的项目会比距离更远的项目更快售出或租出。”

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