2013年第三季高峰以来 私宅地皮价累计跌5%至8%

分析师普遍相信,英国脱欧将促使一些本地发展商打道回府。随着发展商手上的发展地皮继续见底,我国私宅土地价格将止跌回升,并与房地产价格走势脱钩,料可在下半年和明年上半年回弹高达5%。

自房地产降温措施出台以来,分析师估计本地整体私宅地皮价格自2013年第三季高峰以来,已累计下滑5%至8%。

分析师普遍相信,英国脱欧将促使一些本地发展商打道回府。而随着发展商手上的本地发展地皮继续见底,我国私宅土地价格将止跌回升,并与房地产价格走势脱钩,料可在下半年和明年上半年回弹高达5%。

橙易研究与咨询部高级经理黄显洋说:“从最近几次政府售地竞标来看,我敢说本地地皮价已回稳,下来还可能小幅上扬,因为发展商对地皮的需求很强烈。”

上月底,位于第9邮区马丁广场(Martin Place)的一幅99年地契政府私宅地段招标截止,吸引13方人马热烈竞标。

马来西亚富豪郭令灿掌政的国浩置地(GuocoLand)开出容积率每平方英尺1239元的最高竞标价格(总出价为5亿9510万元),打败由其堂兄郭令明掌控的丰隆集团,创圣淘沙升涛湾以外,政府住宅地段售价历史新高,让市场一片哗然。

即使在2013年楼市表现不错时,同区苏菲雅山庄(Sophia Hills)地段的最高竞标价格,也不过是容积率每平方英尺1157元,比马丁广场地段少了7%。

黄显洋说:“发展商这次竞标马丁广场地段是铆足全力,反映出它们对新加坡住宅房地产长期前景的乐观程度。”

据仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉观察,与去年下半年政府售地竞标活动相比,今年上半年的活动无论是在平均进场人马和出价方面,都保持坚挺。

平均进场方从去年下半年的9.3方,微升至今年上半年的9.5方。

王德辉说:“尽管经济低迷,私宅交易量过去几个月里上升,对土地竞标活动起到积极作用。今年下半年,住宅地皮价预计还会保持坚挺。”

智信研究与咨询(R'ST Research)总监王伽胜指出,发展商积极购买地皮,主要是它们的储备土地,即未来项目所在地段已纷纷见底。譬如,国浩置地竞标马丁广场地段之前,好几年没增添新私宅地皮,土地库存已空荡荡。

他指出,储备土地是发展商未来收入来源,反映它中长期的策略,因此最高竞标价格往往与眼前的市场走势不符,促使地皮价格和房地产价格脱钩。

他预测,随着发展商对住宅地皮的需求提高,今年下半年至明年上半年,私宅地皮价可环比上扬高达5%。

英国脱欧提振本地土地价格

王伽胜指出,2013年6月政府推出房贷总偿债率(TDSR)条例后,土地价格在2013年下半年至2014年上半年其实未显著改变。据他估算,直到2014年下半年,地皮价才开始下滑,截至今年上半年,平均下滑约3%至7%。

近两三年来,由于本地房地产经营环境艰难,许多发展商纷纷迈向海外市场,主要奔赴英国、美国、中国、澳大利亚和日本等地。根据仲量联行(JLL)数据,本地发展商2013年至2015年的海外房地产投资额达69亿3000万元,远超2010年至2012年的约34亿6000万元。

但这种情况下来可能改变。黄显洋说:“英国脱欧的一个后果是发展商的国际选择减少了。来自这方面的资金将能提振本地土地价格。”

ERA产业主要执行员林东荣说:“英国脱欧之后,新加坡可能吸引更多投资者关注,因为他们想把资金放在避险天堂,房地产是他们会考虑的资产之一。”

EC地皮价料进一步下滑

相反地,分析师对执行共管公寓(Executive Condominium,简称EC)地皮价下来的走势则不太乐观。

欣乐国际(SLP)执行董事麦俊荣表示,相对一般私宅地皮,EC地段在设计和地点方面大同小异,主要位于市区以外,其容积率每平方英尺中位售价已从2013年的355元,下滑至去年的280元,减幅约20%(见制图)。

王伽胜指出,以往专攻EC市场的发展商,如属EC老大的中国青建地产,下来可能转攻较高档私宅,促使EC地段竞标空洞化、踊跃程度递减。他说:“地点一般的EC地段,下来吸引到的最高竞标价,可能不超过容积率每平方英尺300元。”

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