房托管理公司价值不菲

市场拾遗

在低利率与低增长的投资环境下,房地产投资信托(REIT,简称房托)的表现一枝独秀。目前,本地股市共有37个房托,总市值超过660亿元。

新加坡交易所最近表示,房托是本地股市的强项之一,它将争取更多房托上市。不过,有市场人士认为,本地股市的房托,可能出现整顿及并购,投资者应做好准备。

早在今年3月,剑桥工业信托(Cambridge Industrial Trust)总裁莱文森受访时便指出,小型房托可能合并。该信托也委任了高盛对业务进行“策略检讨”,这意味着它正寻求买家。

在2008年全球金融危机后,本地股市的几个房托因资金周转不灵而出现管理权及控制权转手的案例。例如,星狮商产信托(Frasers Commercial)的前身是澳可产业信托,而升禧环球信托(Starhill)的前身则是麦格理佳盛信托。

但总的来说,房托遭第三方全面收购或并购,相当罕见,而房托管理公司(REIT Manager)的股权易手,最近则时有所闻。

剑桥工业信托及IREIT先后表示,管理公司的大股东已收到收购献议。此外,吉宝讯通(Keppel T&T)最近将吉宝数据中心房托管理公司的50%股权,卖给母公司旗下的另一家子公司。亿达工业房托(Viva)管理公司的大股东,也买下了小股东的所有股权。

市场人士认为,谁控制了房托管理公司,便获得房托的控制权。房托管理公司决定房托的房地产买卖、资产增值计划以及融资的方式。它也从房托中获取可观的管理费及佣金。因此,房托的大整顿,可能会先从房托管理公司的股权转手开始。

在本地股市,房托管理公司有两大类:一个是房地产发展商成立的子公司,另一个是“独立”的公司。

发展商成立的子公司,如凯德集团及星狮集团的房托管理公司,分别负责管理旗下的多个房托。一般上,母公司是房托的大股东,或称为“赞助人”(sponsor)。母公司在时机成熟时,将房地产卖给房托套现,以进行资本循环。

独立的房托管理公司如剑桥工业信托管理,并不附属于任何房地产公司,也不是房托的大股东。它们在公开市场买卖房地产,并从房托收取管理费及佣金。由于它们买卖的房地产不是来自母公司,因此被视为“独立”的管理公司。

房托管理公司的管理费是根据所管理的资产价值而定,而佣金则是按房地产买卖的价格计算,因此房托管理公司与小股东之间,存有潜在的利益冲突。

为了提高管理费及佣金,房托管理公司可能不惜以高价购买房地产,从而使小股东的股息收益缩水。此外,附属于发展商的房托管理公司,在发展商与小股东的利益之间,也可能会偏向发展商。

内部管理方式

避免委托人利益受损

这是经济学上典型的委托人与代理人的利益冲突问题。房托管理公司受股东的委托,理应照顾股东的利益。但由于房托管理有着不同于委托人的利益和目标,因此出现代理人损害委托人利益的现象。

为了避免这个现象发生,一些国家及地区的房托,不再依赖外部的管理公司,而采用内部管理方式。在内部管理方式下,管理人员的薪酬直接来自房托,而不是管理公司。因此,在理论上,管理人员不是房托管理公司的代理人,而是直接向股东负责。

上个月底,浩正零售信托(Croesus Retail Trust)的股东,在特别股东大会上批准了房托买下浩正零售信托管理公司的全部股权,以实行内部管理。这将是本地第一家实行内部管理的房托。不过,浩正零售信托管理公司的价码高达5000万元,引起一些股东的不满与忧虑。

浩正零售信托管理公司大股东杨超贤表示,内部管理可马上为房托省下45%的管理费,可见房托管理公司的利润相当可观。此外,从管理公司转手的价码来看,管理公司本身也相当值钱。

与其寄望管理公司与小股东的利益趋于一致,投资者倒不如多留意管理公司。

亚腾资产管理(ARA)是本地股市三家房托的管理公司,其中一家是新达信托(Suntec REIT)。为了防止管理权落入他人之手,亚腾资产管理最近增持新达信托的股票。公司总裁林惠璋公开表示,股市低估了亚腾资产管理的股价。

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【市场拾遗】房托管理公司价值不菲
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