租金低廉租约灵活 共用工作空间渐成趋势

位于乌节路的Trehaus是本地首个提供托育服务的共用工作空间,能照顾6个月至6岁孩童。(档案照片)

今年上半年,已经有至少五个共用工作空间(co-working space)相继启用,半个月后又有另一共用工作空间即将投入使用。共用工作空间市场的红火,与传统办公楼市场的冷清形成鲜明对比。这个共享经济模式下的新产物,是否会像Airbnb和优步(Uber)一样,对传统市场造成威胁?共用工作空间的未来发展潜力又有多大?本期《楼市乾坤》请分析师点评这个新兴的办公空间市场。

楼市乾坤

陈婧

jingchen@sph.com.sg

插图/张进培

想带孩子上班?想在办公桌前接受按摩?想一天换一个办公室?这些看似不可能的“上班族妄想”,现在都能在共用工作空间实现。

继网络租房平台Airbnb和私人召车服务平台如优步(Uber)之后,共用工作空间这个共享经济的又一产物正逐渐为人熟知,并引起投资者兴趣。

共用工作空间杂志Deskmag网站的调查显示,全球共用工作空间数量预计从去年的7800个,增至明年的1万2700个;使用共用工作空间的租户也将从51万人增至103万人。

高纬环球(Cushman & Wakefield)今年3月发布的“新加坡共用工作空间”报告指出,本地第一个共用工作空间Hackerspace在2009年启用,七年后的今天,全岛共用工作空间数量已增长到40个左右。

顾名思义,共用工作空间主要让一些业者通过共享办公空间、设施和服务,从而降低成本,增加公司运作的灵活性。这类空间的主要客户群是起步公司和自由职业者,租户可根据自身需求,选择租用的空间大小、设备多寡、时间长短,甚至是照看孩童和按摩等特别服务。

共用工作空间一般具备基本办公设施,如复印和打印机、视像会议设施和高速网络等。办公空间可以是共用长桌、小型隔间或是中型会议室等。有些业主还会定期主办座谈会和交流会,协助租户建立人脉。

视租约内容而异,租户每月支付的费用从50元至2000元不等。仲量联行(JLL)东南亚研究部主管蔡炎亮说,郊区空间的平均租金约为每人每月250元,市区的月租均价则可高达500元。

受访分析师指出,与传统办公楼相比,低廉的租金和灵活的租约是共用工作空间的优势。不过,由于定位和受众差异明显,共用工作空间和传统办公楼其实不存在竞争关系,反而能够相辅相成。

不适合处理机密信息及高度安保行业

戴玉祥产业咨询公司(Edmund Tie & Company)研究部东南亚区域主管李乃佳指出,共用工作空间并不适用于所有行业,尤其是银行和律师事务所等要处理机密信息,需要高度安保和大量存储空间的行业。他说:“此外,对较大型公司而言,没有固定的工作空间,也会冲淡企业认同和文化。”

实际上,共用工作空间目前的主要用户,原本就不是传统办公楼的客户群体。世邦魏理仕(CBRE)研究部主管沈振伦说,传统办公楼的昂贵租金超出起步公司的负担能力。

“在这种新型办公空间出现前,起步公司多选择在位置较偏僻或老旧的办公楼工作。事实上,目前大部分共用工作空间仍然在中央商业区外,有些还设在店屋里,也是出于降低成本的考虑。”

沈振伦指出,目前本地共用工作空间面积,仅占整体办公空间的约1%,对办公楼市场的影响力极小。

智信研究与咨询总监王伽胜指出,本地办公楼已经出现供应过剩的局面,共用工作空间模式能够帮助消化办公楼中较不受欢迎的空间,例如高度较低的一二两层楼,或是被其他建筑环绕,缺乏景观的角落空间。“从这个角度来看,共用工作空间其实是填补了现有的市场空缺。”

房地产发展商凯德集团(CapitaLand)上月就与本地打造共享工作空间的先行者Collective Works携手,把总部资金大厦(Capital Tower)的一层楼改造为共享工作空间。集团希望让这个2万2000平方英尺的空间,容纳来自商业咨询、社交媒体、科技和保险等领域的中小企业。

高纬环球研究主管李敏雯指出,随着本地一些办公楼完工,今年市场估计会增添360万平方英尺的办公楼净租用空间,业主在租出这些空间时,将面对更激烈竞争。

起步公司带动下前景发展受看好

世邦魏理仕上周发布的新加坡房地产市场报告显示,本地办公楼过去一年的退租楼面多于新出租楼面。核心中央商业区甲级办公楼的平均月租连续五个季度下跌。

沈振伦预计,随着新楼盘供应持续增加,本地办公楼整体租金全年将下滑15%至17%,明年还将下滑7%。

李敏雯建议业主把空置空间结合起来,构成共用工作空间,专门租给租户。“这样一来,业者能转化这些租用情况表现不佳的办公空间。另一方面,租户也能享受到办公楼齐全设施带来的便利。”

随着政府大力推广创业精神和创新科技,本地起步公司的数量不断增加,这让分析师看好共用工作空间的发展前景。美国商业数据公司Compass去年的报告显示,新加坡起步生态环境位居全球第10,亚太第一,总部设在本地的科技起步公司介于2400至3600家。

李敏雯指出,新加坡政府正积极推动本地起步公司生态系统,包括设立起步公司聚集区Launchpad。随着这些起步公司进一步扩展,它们将带动共用工作空间的需求。她说:“基于共用工作空间的稳定需求和盈利率,我们认为现在正是供应商扩展业务的好时机。”

蔡炎亮则认为,共用工作空间若要开拓更大市场,就要把重心从小公司转移到更大规模的客户。他说,为了节省成本,有些公司已经开始缩小办公室规模,并采用办公桌轮用制(Hot Desking)。“不难想象,一些企业最终将把较不隐秘的业务部门迁至共用工作空间。”

竞争加剧促市场多元化

共用工作空间的竞争加剧,促使市场走向多元化,越来越多业者针对不同顾客群,打造各具特色的空间。

分析师认为,除了齐全的设施与便利的地点外,有品位的装潢和具特色的服务也是业者从市场竞争脱颖而出的制胜因素。

王伽胜指出,鉴于共用工作空间的主要租户来自创意或科技行业,摩登时尚的空间设计有助于激发他们的工作灵感。上月开张的The Great Room就以酒店式的前卫设计,引发社交媒体用户关注。

在近期涌现的共用工作空间中,李乃佳对提供儿童看护与课程的Trehaus最感兴趣。他说:“随着更多母亲回归职场,这样的空间能给她们一个兼顾家庭与工作的选择。”

他也指出,共用工作空间的另一优势是能通过举办活动为志趣相投的创业者牵线搭桥。此外,一些业者也在区域其他国家拥有连锁网络,为有意进军海外的小企业提供帮助。今年5月推出的BIG Work,在新加坡、泰国和越南三地均设有共用工作空间,并计划在三年内将网络覆盖亚细安10国。

桥北路的水仙门中心(High Street Centre)下月将迎来另一个共用工作空间Collision 8,这里主要面向创新社群,别致的空间设计营造活泼氛围,位于八楼的办公室可将中央商业区景观尽收眼底。

Collision 8联合创办人杨洁仪也是建筑公司和合(Woh Hup)第四代领导人,她受访时说,目前住宅市场疲弱,共用工作空间是个有趣的新商机。但目前市场竞争日趋激烈,打造自身特色尤为重要。

“Collision 8不仅是一个共用工作空间,也是一个创新社群。我们将最好的景观留给吧台和休息区,希望租户可以聚集在这里交流想法,增进友谊,甚至结为合作伙伴。”

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