房贷须知:固定还是浮动利率好?

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如果买房子已是一件大费周章之事,那么选房贷更是令人眼花缭乱。本地房贷配套的选择很多,许多人却对相关的术语一知半解。要确保借贷成本符合自身需求和日后的负担能力,有哪些事情需要注意呢?

 

房贷配套的种类:

目前,市面上的银行房贷配套可分成三大类:一、和基准利率挂钩的配套;二、和银行内部利率挂钩的配套;三、固定利率配套。

三类房贷配套各有千秋,前两者都属于浮动利率配套,买房者应了解它们的利弊,以及本身的优先考量,方便作出选择。

 

和基准利率挂钩房贷配套利弊:

与基准利率挂钩的配套主要跟新元银行同业拆息率(SIBOR)或新元掉期利率(SOR)挂钩,好处是透明度较高,但变数也较大。

SIBOR是银行之间借贷新元的利率,SOR则由美元兑新元汇率决定,计算方式和最新利率都可在新加坡银行公会网站上找到(abs.org.sg/rates-sibor)。

SIBOR和SOR都会受美国联邦储备局利率政策影响,分别主要在于波动幅度。当利率整体走低时,SOR的跌势可比SIBOR快,和SOR挂钩的房贷配套可更快为屋主节省更多。反之,当利率整体走高时,SOR的增势也可快于SIBOR,和SOR挂钩的房贷配套的借贷成本上调得更快。

也就是说,若想要房贷每月的付款额相对稳定,可考虑和SIBOR挂钩的房贷配套。

另一方面,SIBOR和SOR可分一个月、三个月、六个月以及12个月期限。简单来说,基准利率的期限越长,房贷的利率通常越高,这是因为银行按较长期基准利率借出款项的风险较高,让贷款者每月的偿还额相对更稳定。

银行会在这些基准利率之上,加上一个通常是固定不变的利差,譬如:3M SIBOR + 1%,借贷者支付的利息就是两者的总和。

 

和银行内部利率挂钩配套利弊:

与银行内部利率挂钩的配套,可分为现行利率(board rate)以及固定存款利率(FHR)这两种。现行利率最大的缺点是不透明,银行可自行调整。

虽然银行也能调整固定存款利率,但银行若调高定存利率,就要支付定存客户更多利息,这对银行有一定的约束作用。银行会在这定存利率之上加上利差,借贷者支付的利息就是两者的总和,譬如:FHR + 1.25%。

 

固定利率配套利弊:

最稳定的房贷配套则是固定利率配套,但缺点是首几年的利率一般比浮动利率配套要高一点。通常,固定利率配套的第一至第三年,利率是固定的。固定期过了,配套便与基准利率或银行内部利率挂钩。

这个固定时间也有长短,一般来说固定期越长,利率就越高。

 

总结:

许多借贷者最在意的是,签下房贷时利率的高低。不过,借贷者不应只在乎这个,因为浮动利率配套开始时的利率虽比固定利率配套来得低,但波动也会较大。

许多屋主也觉得,房贷配套过了锁定期,若利率不再理想,只要换一家更优惠的配套再融资即可。不过,万一出现高利率或楼市硬着陆,再融资就不容易。

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