办公楼市场 租赁冷投资热

楼市乾坤

  新加坡办公楼租赁市场空置率上升,租金败退,但办公楼大宗投资市场,却呈现一番繁荣光景。今年,本地有多栋办公楼以高价易手,上月底,市区重建局推出滨海湾老巴刹旁的一幅白色地段,预计会引来一场龙争虎斗。

  在供应过量、租金和回报不高的时期,为何机构投资者、发展商和高净值人士,纷纷买下本地办公楼或办公楼地皮?

近期,市场观察者指出,全球市场接下来将面对不少风险,包括美国总统选举结果、不稳定的油价走势、不明朗的利率走势,加上市场对中央银行政策的依赖程度也已达警戒水平。

在这种资金攒动、利息持低、收益承压的环境中,机构投资者急于寻找一种相对稳定的资产避险和储存财富,有些顾不得现有的收益好不好,反而是更在乎未来的长期收益和资本增值,眼光于是就落在新加坡的办公楼房地产。

世邦魏理仕(CBRE)新加坡与东南亚研究部主管沈振伦指出,尽管新加坡受全球经济影响,但本身经济面较稳定,作为全球一线城市的地位也没有动摇。

有鉴于此,不少机构投资者和高净值人士近期不惜一掷千金在本地置产,出手毫不吝啬。

房地产咨询公司莱坊(Knight Frank)咨询与研究部主管陈姳潓说:“外国投资者对新加坡办公楼的兴趣在提高。在一个波动加剧的市场里,新加坡稳定的经济基本面和避风港地位,变得更重要。”

譬如,主权财富基金卡塔尔投资局在今年6月,以34亿新元买下亚洲广场第一大楼,创亚太区独栋大楼交易额新高。同期,印度尼西亚富商翁俊民,以5亿6000万元买下海峡商行大厦,每平方英尺3520元的价格创下本地新高。

根据莱坊数据,截至今年上半年,本地的商业房地产投资交易额已达65亿美元(约88.6亿新元),在亚太仅排在东京、香港、上海和悉尼之后。

2015年6月至今年6月,我国吸引到的商业房地产海外投资达44亿美元,在全球名列第九。

四处寻觅本地办公楼投资机会的包括中型至大型机构、主权财富基金、高净值人士的相关企业或基金、房地产投资信托,以及海内外发展商等。

智信研究与咨询(R' ST Research)总监王伽胜指出,海外投资者热衷于投资本地办公楼,一方面光鲜亮丽的中央商业区办公楼可让它们登上国际舞台,脸上更有光。

沈振伦指出,相对零售空间或酒店房地产业者需要拥有一定的专业知识,办公楼业者只要把大楼设计好并把空间租出,运作和管理方式较简单和标准。

办公楼价格趋向非理性

不过,一些分析师提醒,近期本地办公大楼的易手价码似乎太高,可能已趋向非理性。王伽胜指出,投资者和发展商面对的最大风险是办公楼租金和收益率不如预期,收购价过高。

他说:“我的感觉是收购价太乐观,甚至有点非理性。近期,跨国公司和银行不景气,结束了一些业务并缩小租用面积。共用工作空间开始流行,但租户对成本很在意,使业主无法取得较高的租金。”

根据莱坊数据,截至今年第二季,本地办公楼空置率已达9%。中央商业区甲级办公楼租金自去年第一季以来,已累计下滑约12%。甲级办公楼高层的租金,则在今年上半年滑落7%,至每年每平方英尺72美元。

在21个主要城市中,唯独新加坡的甲级办公楼高层租金今年下滑。其他亚洲城市,如香港、悉尼、上海和北京等,同期取得3.3%至7.6%的租金增长。截至第二季,本地办公楼收益率为3.6%,在全球30个城市中排第24位。

莱坊租户代表和经纪业务主管比德莫尔格雷(Will Beardmore-Gray)表示:“新加坡市场出现典型的不平衡,表现不佳的经济和过度发展,都加剧办公楼供应较高的问题。”

不过,仲量联行(JLL)研究部新加坡主管郑惠匀指出,市场流动资金充裕,支撑办公楼的价值。沈振伦也指出,低利率环境也意味办公楼业者不面对抛售的压力,可在收益率不高的情况下,维持较高售价。

陈姳潓说:“根据投资者的投资时间和目标,一些或选择资本增值策略,而不是收益策略。”

欣乐国际(SLP)执行董事麦俊荣认为,现在投资本地办公楼的都是一些较长线的投资者,他们会把眼光放在2017年以后。届时,办公楼供应过高的问题将迎刃而解。

郑惠匀说:“今明两年会有360万平方英尺新办公楼空间涌入,那之后的中央区新办公楼供应会显著下滑。2018年至2020年,每年平均只有50万平方英尺空间落成。供应下滑正好会碰上整体经济改善和办公楼需求复苏。”

这也是为什么各方接下来的聚焦点将是11月初截止招标的滨海湾中央林荫道(Central Boulevard)白色地段。白色地段指的是让发展商较灵活选择建筑用途的地段,但通常有一定的办公楼空间要求。

从备售名单中勾出这幅地段的中国过江龙南山集团,承诺以不少过15亿3600万元的价格竞标。竞标预计可吸引六至十方进场竞争,最高标价可达18亿至20亿元。地段料耗资超过25亿元、耗时四年发展。

多数受访分析师认为,在其他资产类别风险过高和回报不稳的情况下,机构投资者和高净值人士争购本地办公楼的现象还会持续至明年。

但陈姳潓指出,本地可供售的办公楼毕竟有限。麦俊荣则指出,当利率开始出乎意料地回升,这种趋势或许会就此打住。

投资办公楼 可选信托基金

散户无法直接参与投资办公楼,但依然可通过购买办公楼房地产投资信托,投资这个房地产类别。

在本地上市的32个房地产投资信托和六个合订信托(Stapled Trusts)中,有五个是办公楼信托。

它们是:凯德商务产业信托(CapitaLand Commercial Trust)、星狮商产信托(Frasers Commercial Trust)、华联商业信托(OUE Commercial REIT)、吉宝房地产信托(Keppel REIT),以及I-REIT Global。除了后者,前四个投资组合都包括新加坡本地办公楼。

根据新加坡交易所投资者教育网站(SGX My Gateway)的报告,今年截至本月初,这四只信托的总回报介于14.6%至28.4%,平均近22%,超过38只信托的14.2%平均总回报。

不过,这四只办公楼信托的预示股息收益率,则介于5.5%至7.7%,平均是6.4%,稍微低于38只信托的6.7%平均收益率。

此前,市场观察者指出,本地甲级办公楼今年迎来创纪录供应,近期会对拥有本地办公楼曝险的信托带来压力。

陈姳潓说:“屡屡创新高的办公楼售价显示,外国投资者对本地市场长期稳定性有信心,对优质或租赁契约较长办公楼的增值潜能也有信心。随着本地作为主要国际金融中心的地位加强,也可促进办公楼市场的长期成长。”

我的感觉是收购价太乐观,甚至有点非理性。近期,跨国公司和银行不景气,结束了一些业务并缩小租用面积。共用工作空间开始流行,但租户对成本很在意,使业主无法取得较高的租金。

——智信研究与咨询总监

王伽胜

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