REIT通过股权融资 今年来额度同比增七成

由于美国可能于年底加息,加上房地产投资信托(REIT)股价表现出色,今年来REIT通过股权融资的额度比去年同期增加近七成。

分析师指出,由于REIT的股价表现良好,使得通过股权融资为项目收购提供资金变得更加有吸引力。

《联合早报》根据彭博社的数据进行统计发现,今年以来共有七个REIT发行附加股或配售新股,筹集总额超过19亿元的资金。去年同期共有八个REIT通过股权融资,筹集逾11亿元的资金。首次公开售股融资的REIT不包括在内。

辉盛国际信托(Frasers Hospitality Trust)日前宣布,将发行附加合订证券(stapled securities),以筹集2亿6625万元,作为收购澳大利亚诺富特墨尔本柯林斯酒店(Novotel Melbourne on Collins)的资金。

今年最大规模的REIT股权融资来自丰树商业信托(Mapletree Commercial Trust),它通过发行附加股和配售新股融资超过10亿元,为收购丰树商业城(Mapletree Business City)(第一期)提供资金。

集资总额超过去年全年

瑞士银行(UBS)股票分析师李雯卿受访时说,REIT今年积极通过股权融资,包括发行附加股、私下配售和首次公开售股,今年以来筹集的资金总额已经超过了去年全年。她说:“REIT积极进行股权融资,为国内和海外的收购项目提供资金。由于REIT股价表现良好,通过股权来融资更具吸引力。”

当公司发行附加股或新股时,发行价格一般会低于当时的股价,因此当股价表现出色时发行附加股或新股,公司相对能筹集更多资金。

富时海峡时报房地产投资信托指数(FTSE ST Real Estate Investment Trusts Index)今年来上涨了8.6%,而海峡时报指数下滑了近1%。尤其是6月英国脱欧公投之后,REIT的走势相当强劲。

星展研究分析师陈伟祥受访时说,今年市场波动非常大,投资者寻求投资收益,REIT是他们的首选之一。

另一方面,鉴于接下来利率可能走高,以及监管当局限制负债率,REIT会尽量避免让负债率攀高。

陈伟祥指出,多数REIT都非常谨慎对待负债率,当负债率接近40%时,他们会通过股权融资重新配置资本。根据新规定,REIT的举债顶限为45%。之前,没有信贷评级的信托的限制是35%,有信贷评级的信托则限制在60%。

奕丰集团(iFAST Corp)研究部高级分析员陈奕昌则指出,目前的趋势并不一定意味着REIT更加依赖股权融资,不少REITS选择发行永久债券,根据条例这类债券属于股权,不会推高REIT的负债率。另外,在目前的市场环境中,一些小规模的REIT债券再融资时可能会比较困难,因此转向股权市场。

本地REIT接下来会继续寻求收购机会,陈奕昌举例说,辉盛国际信托和腾飞房地产投资信托表示,将进军澳大利亚的商业房地产市场来扩大投资组合。

这意味着它们可能会进一步通过股权融资。陈伟祥说,REIT发行附加股为现有投资者提供了增持的良好机会。

如果REIT通过私下配售新股融资,陈奕昌指出:“这意味着股东的股权可能被稀释,但同时REIT对债务融资的依赖较低,意味着面对的利率风险更小。”

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