两年内三项收购 普洛斯巩固在美物流地位

分析指出,普洛斯这次收购的设施都是物流市场增长快速的城市如达拉斯、芝加哥和亚特兰大等,出租率颇高,预计这些市场的租金增长率会介于2%至4%。这意味着租约到期后,租金应会强劲增长。

企业透视

物流设施巨擘普洛斯(GLP)在中国、日本与巴西拥有规模最大的已建成物流设施。近年来,它又在世界地图上继续插旗子,进军美国市场不到一年就稳坐第二把交椅。

最近它宣布收购更多美国物流设施,巩固第二大物流设施业主兼营运商的地位,希望藉由美国电子商务的增长,从中受惠。

分析师普遍看好这项收购,并指这意味着公司正在努力扩充房地产投资基金管理业务,增加经常收入。

普洛斯上个月13日宣布以11亿美元(约15亿新元)向Hillwood发展公司收购美国物流设施,这是它2014年12月进军美国市场后的第三项收购。

其中,7亿美元的新建设施占地1000万平方英尺,已全部租出,42%由网上零售业占据,最大的租户是电商佼佼者亚马逊,占据32%的面积,收购预计今年12月完成。另外4亿美元的设施则占500万平方英尺,会在建成并全部租出后分阶段收购。

普洛斯宣布收购时说,美国的贸易、工业产值与就业水平都在增长,推高工业房地产需求,过去五年来,出租率都呈正数。

它说:“尽管增长情况前所未有,电子商务仍存在巨大商机,供应量仍远低于以往水平,2015年的供应量满足不到三分之二的需求。”

普洛斯并非唯一看好美国电商的投资者,美国私募基金黑石集团(Blackstone)最近也收购美国西岸的物流设施。

据美国媒体上个月报道,黑石以15亿美元向房地产投资与管理公司LBA Realty收购设施,占地面积1200万平方英尺。

星展集团研究行参考商业房地产服务公司高力国际的报告说,普洛斯这次收购的设施有的位于达拉斯、芝加哥与亚特兰大,都是物流市场增长快速的城市,出租率颇高。

“高力也预计这些市场的租金增长率会介于2%至4%。这意味着租约到期后,租金应该会强劲增长。”

扩大基金管理业务

与之前两项收购一样,这次的收购也是通过普洛斯的基金管理平台融资。所需的11亿美元有4亿7000万美元将通过股权融资,剩余的6亿3500万美元则通过债务融资。

就股权的部分,普洛斯保持一贯作风,由它担任资产管理公司,自己保留约一成股权,剩余的股权则与资本伙伴签约,由它们持有。

普洛斯说,若把基金管理费与租金收入算在内,其4700万美元的一成股权,第一年的股本回报率预计为13%。

摩根大通在报告中说:“这项收购确实显示,除了在核心市场中国和日本发展与出租房地产之外,集团的其中一个主要战略是扩大基金管理平台,以及增加经常收入。”

由于发展设施所需的资金数额庞大,公司会利用基金管理平台集资,并从中赚取基金管理费。2016财年,基金管理收费同比增加38%至1亿5000万美元。

基金管理是普洛斯的一大盈利来源,也是管理层有意扩大的板块。

普洛斯在年报中说:“普洛斯在寻找志同道合的投资者,一同成立更多基金与共同投资的公司。这可扩大我们的资本基础,让我们在资产负债表不承受负担的情况下抓住商机。”

根据年报,普洛斯目前通过基金管理平台管理的资产占66%。它说,随着平台扩大,这个比重估计会随之提高。

普洛斯共有11个基金,管理的资金总额共计350亿美元,资金来自13个资本伙伴,包括新加坡政府投资公司、中国人寿保险、加拿大退休金计划投资委员会等。

继续留意中国市场

尽管普洛斯积极收购美国物流设施,建立起新市场的领先地位,分析师说,投资者仍应关注公司的中国业务,因为中国市场对物流设施的需求出现任何变数,都有可能左右股价。

摩根大通说:“我们的估值有大部分是基于普洛斯会执行中国增长战略的假设,任何影响集团强劲增长的负面因素,包括物流空间缺乏需求,以及土地收购与建筑工程有所延误,都有可能严重影响普洛斯的估值,抹去它现在享有的较高估值,或是更糟。”

星展集团研究行指出,随着中国零售业增长步伐放缓,物流设施与货仓供应量的增长若出乎预料,需求就会受到影响。

然而,普洛斯对中国电商市场仍胸有成竹。它说,过去10年来,中国电商增长突飞猛进,公司租给电商业者的设施面积也从2010财年的4%增至目前的26%。

星展集团研究行说,过去八年来,在中国消费者强劲需求推动下,中国电商领域的复合年均增长率为80%,普洛斯设施接下来的租用率与租金应该都会提高。

“如果中国市场带来的盈利更多,就能刺激股价。”

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