市场拾遗
在蓝筹股普遍面对盈利下跌的趋势下，房地产投资信托（REIT，以下简称房托）在本地股市的表现，可说是一枝独秀。
目前，本地股市有38个房托，总市值超过870亿元，是亚太区房托的主要市场之一。今年以来，本地股市的房托指数上涨9.3％，而股息收益率则达6.8％。相比之下，衡量蓝筹股的新加坡海峡时报指数今年以来下跌1.8％，而股息收益率平均是3.9％。
本地房托不仅跑赢大市，股息收益率也高过澳大利亚（6％）、香港（6.3％）及日本（3.9％）股市的房托。
今年，本地股市迎来了三个新房托上市，它们投资的房地产都是分布在其他国家。
宏利房地产信托（Manulife US REIT）在美国投资办公楼、星狮物流工业信托（Frasers L&I）在澳洲投资工业厂房，而运通网城房产信托（EC World）则在中国杭州投资物流房地产业。新加坡交易所透露，还有房托排队等着上市。
外国机构投资者加大投资
本地股市的房托，不仅吸引追逐高收益的散户，也获得机构投资者的青睐。彭博社上个星期报道，自今年6月以来，外国的机构投资者在本地股市的房托加大了投资。在这段期间，资金经理在本地股市买进2.18亿股房托。
另一方面，本地股市上个星期迎来了首个房托挂牌基金（ETF）——辉立亚太房产基金（PAREIT）。这个挂牌基金是根据新交所的“亚太区（日本除外）股息领先房地产投资信托指数”而调整投资组合。
这个指数的成份股中，约60％是在澳洲上市的房托，约30％是本地股市的房托，其他则是香港上市的房托。这个由辉立资本发行的挂牌基金，发售价是0.933美元，在上个星期四以新元及美元开始交易。
辉立资本说，它计划发行一个纯粹跟踪本地房托的挂牌基金。机构投资者及挂牌基金对本地房托的需求提高，有助于加强流动性及股价，从而使房托成为投资基金的投资板块之一。
简明易懂但也不无风险
房托是个集体投资工具。它的收入主要是租金，而开支则主要是贷款利息及行政费用。在租金收入扣除开支后的盈利，至少90％以股息的方式，回馈股东。这个商业模式简明易懂，但也不无风险。
首先，房托主要是向银行贷款或发行债券融资，以支付房地产的投资。因此，利率上涨将提高房托的借贷成本，从而削减房托的盈利。
本地不少房托未雨绸缪，通过银行再融资或发行长期债券，锁定利率或拉长债务的到期期限（debt maturity），以减缓利率上升的冲击。
不过，利率上升也将推高无风险的国债收益率，从而缩小国债与房托收益率的利差（spread）。利差若大幅度缩小，将削弱房托的魅力与股价。
其次，在经济增长放缓下，房地产的租用率及租金可能下跌。最近出炉的业绩报告显示，工业房地产的房托，已经出现租用率及租金下降的问题，而盈利也受到冲击。
租金回报率若持续下跌，最终将影响房托的资产价格。由于房托的债务率（总贷款与总资产的比率）不得超过45％，因此房托的资产价格下跌，将使负债率过高的房托陷入困境。
第三，房托在收购或翻新资产时，一般上通过私下配售新股或向股东发售附加股筹集资金。大多数的散户投资房托，是为了收取稳定的股息。然而，一旦房托发行附加股，散户认购附加股所需掏出的钱，可能比长期累积的股息还要多。
另一方面，如果房托是通过私下配售新股给大户，配售价一般上会有折扣，对现有的小股东也不利。无论如何，散户在投资房托时，还是要预留现金，准备认购附加股。
在2008年全球金融危机时，本地房托的总市值从2007年底的312亿元，猛降至2009年3月底的154亿元。在那期间，房托指数下跌61％，比海指51％的跌幅还重，不少房托陷入债务危机。
历史是否会重演？房托今年以来优异的表现，是否意味着干旱的股市沙漠出现了绿洲，或只是海市蜃楼？
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