股市沙漠寻绿洲

市场拾遗

在蓝筹股普遍面对盈利下跌的趋势下,房地产投资信托(REIT,以下简称房托)在本地股市的表现,可说是一枝独秀。

目前,本地股市有38个房托,总市值超过870亿元,是亚太区房托的主要市场之一。今年以来,本地股市的房托指数上涨9.3%,而股息收益率则达6.8%。相比之下,衡量蓝筹股的新加坡海峡时报指数今年以来下跌1.8%,而股息收益率平均是3.9%。

本地房托不仅跑赢大市,股息收益率也高过澳大利亚(6%)、香港(6.3%)及日本(3.9%)股市的房托。

今年,本地股市迎来了三个新房托上市,它们投资的房地产都是分布在其他国家。

宏利房地产信托(Manulife US REIT)在美国投资办公楼、星狮物流工业信托(Frasers L&I)在澳洲投资工业厂房,而运通网城房产信托(EC World)则在中国杭州投资物流房地产业。新加坡交易所透露,还有房托排队等着上市。

外国机构投资者加大投资

  本地股市的房托,不仅吸引追逐高收益的散户,也获得机构投资者的青睐。彭博社上个星期报道,自今年6月以来,外国的机构投资者在本地股市的房托加大了投资。在这段期间,资金经理在本地股市买进2.18亿股房托。

另一方面,本地股市上个星期迎来了首个房托挂牌基金(ETF)——辉立亚太房产基金(PAREIT)。这个挂牌基金是根据新交所的“亚太区(日本除外)股息领先房地产投资信托指数”而调整投资组合。

这个指数的成份股中,约60%是在澳洲上市的房托,约30%是本地股市的房托,其他则是香港上市的房托。这个由辉立资本发行的挂牌基金,发售价是0.933美元,在上个星期四以新元及美元开始交易。

辉立资本说,它计划发行一个纯粹跟踪本地房托的挂牌基金。机构投资者及挂牌基金对本地房托的需求提高,有助于加强流动性及股价,从而使房托成为投资基金的投资板块之一。

简明易懂但也不无风险

  房托是个集体投资工具。它的收入主要是租金,而开支则主要是贷款利息及行政费用。在租金收入扣除开支后的盈利,至少90%以股息的方式,回馈股东。这个商业模式简明易懂,但也不无风险。

首先,房托主要是向银行贷款或发行债券融资,以支付房地产的投资。因此,利率上涨将提高房托的借贷成本,从而削减房托的盈利。

本地不少房托未雨绸缪,通过银行再融资或发行长期债券,锁定利率或拉长债务的到期期限(debt maturity),以减缓利率上升的冲击。

不过,利率上升也将推高无风险的国债收益率,从而缩小国债与房托收益率的利差(spread)。利差若大幅度缩小,将削弱房托的魅力与股价。

其次,在经济增长放缓下,房地产的租用率及租金可能下跌。最近出炉的业绩报告显示,工业房地产的房托,已经出现租用率及租金下降的问题,而盈利也受到冲击。

租金回报率若持续下跌,最终将影响房托的资产价格。由于房托的债务率(总贷款与总资产的比率)不得超过45%,因此房托的资产价格下跌,将使负债率过高的房托陷入困境。

第三,房托在收购或翻新资产时,一般上通过私下配售新股或向股东发售附加股筹集资金。大多数的散户投资房托,是为了收取稳定的股息。然而,一旦房托发行附加股,散户认购附加股所需掏出的钱,可能比长期累积的股息还要多。

另一方面,如果房托是通过私下配售新股给大户,配售价一般上会有折扣,对现有的小股东也不利。无论如何,散户在投资房托时,还是要预留现金,准备认购附加股。

在2008年全球金融危机时,本地房托的总市值从2007年底的312亿元,猛降至2009年3月底的154亿元。在那期间,房托指数下跌61%,比海指51%的跌幅还重,不少房托陷入债务危机。

历史是否会重演?房托今年以来优异的表现,是否意味着干旱的股市沙漠出现了绿洲,或只是海市蜃楼?

1