买家在转售市场 退而求其次?

由于经济增长前景不明朗,住宅房地产买家及投资者可能会寻找地点出色的单位——靠近名校、地铁站和休闲设施。即使市场低迷,大多数买家会感觉到这类房地产的需求保持强劲,虽然受到负面冲击,价格仍保持稳健。 

自2016年开始,中国人民币贬值所引发的股票抛售、英国公投脱离欧盟,以及商品价格疲软这些外界因素,拖累了新加坡的经济增长前景。颠覆性技术的出现导致传统行业重组,从而进一步使得经济预测被调整。新加坡政府投资公司最近公布业绩,他们表示,由于整体环境疲软,未来20年很可能会不太理想。鉴于不利的经济环境,债券收益率保持低位,而外汇、股票和商品市场继续动荡。

追求黄金地段

由于经济增长前景不明朗,住宅房地产买家及投资者可能会寻找地点出色的单位——靠近名校、地铁站和休闲设施。即使市场低迷,大多数买家会感觉到这类房地产的需求保持强劲,虽然受到负面冲击,价格仍保持稳健。在一手市场尤其是如此,地铁站附近的项目(未来和现有)认购率非常高。此外,拥有增值和租金收益率增长潜能的房地产也取得了高销售率。一个典型的例子是裕廊湖区(Jurong Lake District)日渐吸引人,裕廊湖区项目Lake Grande从中受益,新加坡-吉隆坡高速铁路在裕廊东的车站地点公布后,该地区摇身变成第二中央商业区。今年7月,Lake Grande推出的500个单位中卖出464个,中位价为每平方英尺1368元。

同样地,靠近未来基础设施发展项目和地铁站的房地产,在转售市场的交易活动增加。例如,2016年初以来,海涛苑(The Water Place)是第15邮区(加东、如切、安珀路)(图1)交易最频繁的公寓项目之一。这个项目位于汤申—东海岸线丹戎禺(Tanjong Rhu)地铁站步行距离之内。这个地铁站定于2023年开始运作。同样的,转售市场中最畅销的第19邮区(实龙岗花园、后港和榜鹅)项目是榜鹅宝家轩(A Treasure Trove)(34个单位)。项目距离榜鹅水滨坊(Waterway Point)和东北线榜鹅地铁站只有5分钟的步行路程。

距离地铁站更远

购房者希望找到尽可能靠近地铁站的项目,但他们需要为地点额外支付的溢价可能让他们望而却步,尤其是当他们得支付额外买家印花税时。这意味着他们不得不作出折中,如放弃较大的房间面积或位于黄金区外。此外,转售市场买家和卖家之间的价格差距很难缩小,大多数个人卖家在目前的市场环境中也不愿意降低他们的要价,他们知道当市场回升时他们的房地产价值会更快地回弹。

由于预算限制,不少买家选择可能离地铁站较远、但其他方面更好的项目,最低限度满足自己。例如,转售市场易手最多的第15邮区项目是Costa Rhu(2016年来共20个单位易手),距离最近的地铁站至少有15至20分钟步行路程,并且不是永久地契。然而该项目拥有其他吸引人之处。距离中央商业区的车程5到10分钟,面朝加冷内湾(Kallang Basin),拥有滨水和城市景观。项目也受到国际租户的欢迎。单位的价格也实惠,因为它的租约更短。根据2016年呈交的买卖禁令,位于13楼、楼面面积100至150平方公尺的单位,2016年的平均交易价格为150万元。

距离未来或现有地铁较远的项目受欢迎的趋势,在黄金地段可见一斑。一个典型的例子是Rivergate公寓,它距离最近的地铁站约15分钟步行路程。然而,这个面朝新加坡河的项目靠近克拉码头和罗伯逊码头,让居民可享有充满活力的夜生活。这个永久地契项目平均交易价为每平方英尺1967元,比第9邮区单位的转售市场平均交易价每平方英尺2112元来得实惠。

旧发展项目的吸引力

买家不仅愿意放弃到地铁站的近步行距离,他们也愿意购买比较旧的租赁地契项目。根据买卖禁令,于2000年、2004年和1998年(注1)完成的项目交易量最高。这些旧项目对于渴望拥有私人公寓或居住在黄金地段的买家来说更实惠。(注1)

例如今年来,第9、10和11邮区的转售市场中,雅宾岭(Aspen Heights)和嘉莉园公寓(Amaryllis Ville)的交易最活跃。雅宾岭建于1998年,坐落在峇峇利路(River Valley Road),嘉莉园公寓则建于2014年,靠近纽顿。尽管这两个项目屋龄较大,楼面面积71至100平方公尺的单位平均价格为150万元左右,和郊区一些新项目的面积相近的单位价格差不多。

郊区的实惠住宅

拥有私宅的渴望也鼓励买家把目光放远到中央商业区以外。拿非有地住宅的转售销售相对总单位数量来说(注2),第25邮区(克兰芝、林景)和第27邮区(义顺和三巴旺)(注3)是最活跃的。第25邮区最受欢迎的项目是兀兰的Parc Rosewood。该项目距离地铁站大约6至10分钟步行路程,靠近教育机构如新加坡体育学校、星烁初级学院和士林小学。一卧房单位的平均价格约54万元,对于中等收入的投资者来说非常实惠。再加上可租给马来西亚工人的收租潜力,今年初以来该项目共卖出了约18个一卧房单位。

私宅转售市场第二活跃的地区是第27邮区,大部分的销售来自面向实里达下段蓄水池(Lower Seletar Reservoir)的项目。The Estuary和Orchid Park公寓的转售活动最活跃,因为两者都接近卡迪地铁站。项目远离城市喧嚣,两卧室的单位(70至100平方公尺)价格在100万元以下,对于寻求面积更小住房或退休家园的家庭来说,这是负担得起的。

总结

随着销量不断提高(图2),价格稳定,有迹象显示住宅市场触底反弹。这鼓励了买家进入市场,而同时保持小心谨慎,因为住宅市场仍容易受到外部冲击。此外,降温措施约束了买家的财务能力,额外买家印花税(ABSD)则限制了投资回报。

因此在转售市场上,我们发现这样的趋势:买家购买屋龄较大、到地铁站和生活设施不那么方便或更远离中央商业区的单位。然而,这让他们享有其他新推出项目不具备的优势。较低的资本支出也意味着买家面对较低的市场风险,但如果市场回升,仍将取得收益。

本文作者是戴玉祥产业咨询公司研究部东南亚区域主管

注:

1 值得注意的是,2014年和2015年竣工的项目销量最高。然而,这些项目大多数的销售是发展商销售,发展商提供了延期付款机制,以推动认购率。

2 从绝对数量来看,大多数成交的第15邮区(加东、如切、安珀路)、第9邮区(乌节、经禧和里峇峇利)、第10邮区(Ardmore、武吉知马、荷兰路、东陵)和第19邮区(实龙岗花园、后港和榜鹅)非有地住宅。这并不奇怪,因为这五个地区拥有新加坡最大的私宅单位量。

3 第4邮区不包括在内,它的销量由翠城新景(The Interlace)和Skyline Residences推动,发展商都提供延期付款机制。

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