交易甜头多 EC需求保持强劲

随着私人房地产的尺价突破1000元水平,EC还是维持良好和独特的吸引力,而随着家庭收入顶限上调至1万4000元,更多组屋提升者将符合购买条件,不必再勉强推高预算来购买大众化市场的私人公寓。 

由于2010年以来的执行共管公寓(Executive Condominium,简称EC)的供应源源不绝,以及今年将有大量单位竣工,跟私宅甚至组屋相比之下,预料将有更多年轻夫妇会购买这类房屋。

为应付“夹心层”需求而设的EC,是介于政府组屋和私宅之间的一种混合式住宅。它迎合想要住进私宅但是承担不起私宅价格高涨的屋主需求,不过由于这群屋主的收入高于平均,他们并不符合购买建屋发展局(HDB)组屋的条件。

EC填补了这个落差,让人们在政府融资政策的协助下,也有能力住得起豪华的房屋。

EC价格一般也比私人公寓来得低,因此对于组屋提升者来说,是能协助他们实现目标、相当具吸引力的选项。

以“折扣价”购买私宅 

根据PropNex研究部资料,新推出EC定价通常比私人公寓低20%至25%,因此对私人公寓价格望而却步的中等收入家庭或组屋提升者来说,EC大致上是一个受欢迎的房屋选择。

向发展商直接购买的新EC,也和普通的组屋一样,设有家庭收入顶限。不过,这个收入顶限已被推高,李显龙总理在2015年国庆群众大会上宣布从之前的1万2000元提升至1万4000元。

此外,只要家庭核心成员有至少一名新加坡公民,就符合购买条件。建屋局也会为这类屋主提供购屋津贴。

一旦达到五年最低居住年限(MOP),EC屋主的情况将更有趣,因为他们可在几乎没有限制的情况下出售EC,唯一例外是只能将房子卖给新加坡公民和永久居民。

这几乎等同于私宅,但只能卖给新加坡公民和永久居民。

在持守10年后,就连以上限制都取消,这意味着外国人和公司团体也能购买超过10年屋龄的转售EC。在这个阶段,EC就和其他非永久地契私人公寓一样。

EC的强劲价格增长

转售EC也显示了强劲价格。如果再考虑到买家是以“折扣价”购买EC单位,这交易的“甜头”显得更多。

优点和缺点

不过,EC并不是一种适合短期获得回报或者能在一夜之间套利的房地产类型。由于EC必须住满10年后才全面私有化,因此EC的买价和卖价之间的差距会随着时间而缩小。

唯有在新EC的价格比相同地点和素质的全新私人公寓来得便宜时,购买EC才符合经济效益。

对于想要住满至少五年,但无意购买其他住宅资产的买家来说,EC是很好的选择。EC买家并没有被限制投资商业或工业房地产,只要在有关商业单位内没有住宅的部分就行了。

除此之外,EC还有以下其他“优惠”:

● 豁免缴交额外买方印花税(ABSD)。

● 屋主无需支付卖方印花税,因为屋主必须达成五年最低居住年限的要求。

● 可以延期付款,首期付款只有20%,在获得临时入伙证(TOP)时缴付65%,而剩余的15%在房子法定完工(legal completion)后再付。

● 和其他共管公寓享有同等的生活素质与设施,不过首次购屋者却可以申请2万元或3万元的公积金购屋津贴(CPF Housing Grant)

● 进场价格较容易符合预算(比大众私人公寓来得低)。

EC家庭收入顶限提高

虽然条例规定组屋提升者必须在EC项目完成的六个月内卖掉其组屋单位,但这项规定的好处是,银行在计算他向发展商直接购买EC单位的可贷款数额时,组屋提升者每个月原本要摊还的组屋房贷款项,不会被纳入总偿债率(TDSR)的计算方程式中。

由于家庭收入顶限已提高,对组屋提升者来说,这可能是你采取行动的最好时机了。

目前市面上仍有一些在2013年和2014年推出的EC项目,无须支付转售抽润。

豁免转售抽润可让提升者节省4万元至5万元,视第一次获得津贴的组屋类型而定。以一个800平方英尺的EC单位来说,节省的款项相等于每平方英尺50元至60元。

那些想购买在2015年或之后推出的EC的人,就必须支付转售抽润。目前,市面上预计还有约496个EC单位豁免转售抽润。

EC2016年及未来前景

随着私人房地产的尺价突破1000元水平,EC还是维持良好和独特的吸引力,而随着家庭收入顶限上调至1万4000元,更多组屋提升者将符合购买条件,不必再勉强推高预算来购买大众化市场的私人公寓。

对EC的积压需求对这一资产类别有利,特别是会引起潜在买家和组屋提升者的兴趣,因为现在还有免付转售抽润情况下提升住宅的一段空窗期。

总的来说,大众化私宅和EC之间的价格差距日益扩大、新总偿债率框架的部分豁免权,以及现有的房屋津贴,都让EC显得比从前更容易负担。现有EC项目近5000个新单位的供应,也让潜在买家有更多可供考虑的选择。

随着今年进入市场的EC供应有限,对于EC的需求预料将保持强劲,并且长远来说来说有上行空间,因为发展商将不断改进设计和设施,吸引想要提升至私宅居住环境,同时又能得到津贴的买家。

 

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