综合项目住宅 有卖点价格更高

房地产特辑

莱坊针对直接衔接地铁站的综合项目展开研究。研究显示,与附近同期推出、离地铁站300米至400米的纯住宅项目相比,这些项目的住宅单位售价通常高出25%至30%。

混合用途项目和综合项目在新加坡中央地区相当常见,如今随着更普遍的去中心化(decentralisation)、区域中心的密集用地,以及邻里中心重新注入活力,这带动过去10年市区边缘和郊区大型综合项目的发展。

综合项目在用途结合的程度上有所不同。有些只是多种用途的项目,不同构成部分之间的协同效应微不足道。真正的综合项目就很不一样,各种用途之间的协同功能可产生一个生态环境。结合程度不仅是有形的,如共用公园或绿色空间,也是无形的,如不同用户的共同活动,后者有时称为“打造地方”(Place-

making)。

综合项目现在的设计,让居民享受的不仅是直接衔接零售空间的方便,以及办公楼直接提供租户的好处。有充裕的绿色空间衔接综合项目的不同部分,也意味着居民可享用住宅设施以外的公园。如果只服务一个住宅区,托儿所等便利设施可能不划算,但有了较大的办公楼用户群,居民就可享用这些设施。

重点是,整个项目变成了居民更大的社区空间。公园不仅是居民的公共公园,也是公共和私人空间之间的桥梁,让居民仍感到还像在家一样自在。

本地综合项目的卖点

与较高价格

从综合项目推出后的销售速度,可以看得出这类项目的受欢迎程度。义顺920个单位的北园公寓(North Park Residences)在2015年4月推出后的四天内售出了413个单位。这个项目是综合项目纳福城(Northpoint City)的一部分。

过去的综合项目也是如此。新樟宜路上段的勿洛馨居(Bedok Residences)有六成或350个单位,在项目推出当日被抢购一空。榜鹅992个单位的水之都(Watertown)在推出一周内售出了500多个单位。

地铁站附近综合项目

价格高出三成

莱坊针对直接衔接地铁站的综合项目展开研究。研究显示,与附近同期推出、离地铁站300米至400米的纯住宅项目相比,这些项目的住宅单位售价通常高出25%至30%。

丹戎巴葛中心的Wallich Residences在2013年的新销售交易,比Altez和Skysuites新销售的平均售价高出大约28%。后两个项目离地铁站有250米至300米。

水之都是另一个很好的例子。2012年的交易记录显示,水之都新销售的平均售价比Parc Centros同一年内的售价高出27.6%,也比宝家轩(A Treasure Trove)高出30.4%。两者离地铁站有220米至230米。

北园公寓和雅韵轩(Symphony Suites)也出现同样的现象,两者都于2015年推出。北园公寓的价格仍比雅韵轩高30.3%。

总偿债率(TDSR)框架推出前和推出后的各种比较也显示售价高出25%至30%。比起远离地铁站的非综合项目,较高的价格反映买家重视综合项目直接衔接地铁站的好处。价格的差距就等于买家就机会成本支付的溢价。

大型综合项目,尤其是市区边缘和郊区的项目,相当罕见,供应非常有限。自2014年来的大约两年半里,只有七个新推出的住宅项目是混合用途项目的一部分。

展望未来一年内,这种新项目推出仍然稀有,其中巴耶利峇中心(Paya Lebar Quarter)的综合项目预料最引人注目。这个项目预有规模庞大的办公楼和零售空间,就刺激巴耶利峇一带的增长会扮演积极的角色。

由于稀有、连通性佳和时尚生活特质广,综合项目预料仍会受许多买家欢迎。

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