楼市反弹在即?

2015年是新加坡楼市疲弱之年,而这种低迷情绪延续至2016年,因为降温措施近期内将不会放宽,同时房地产业又出现大量新私宅建成。

但随着一些利益相关者作出相应调整,预料2017年房地产市场情绪会改善,私宅价格可能趋向稳定。

私宅市场的低潮期

本地租金和私宅价格预料今年全年将继续软着陆,楼市也继续低迷。这主要是因为自2014年以来,市场有大量完工的新私宅项目推出。

市区重建局数据显示,2012年取得临时入伙证(TOP)的私宅单位(有地和非有地)共1万零329个,但这数目在过去几年不断上扬,今年预计完工的私宅单位共有2万1627个,比2012年多出近一倍。这也造成私宅空置率上扬,截至今年第三季已达到8.7%,

私宅空置率上升,意味着租户有更多选择,对租金市场无疑形成下行压力,令不少私宅投资者兴趣缺缺。

私宅市场将见

隧道尽头的亮光?

根据市建局数据,今年第三季非有地私宅价格和租金分别环比下跌1.5%和1.2%,跌幅比前两个季度大。

不过整体而言,私宅价格从2013年第四季至今累计跌幅达10.8%,以三年跌约10%的角度来看,私宅下跌幅度并不算大,属于“软着陆”。

相比之下,在全球金融危机期间,互联网泡沫、沙斯时期和亚洲金融危机,本地私宅价格分别下跌24.9%、20%和44.9%,跌幅比现在来得更显著。

两种极端的期望

● 持谨慎、怀疑态度的观点

从某个角度而言,私宅价格软着陆其实有如一把双刃剑,会导致私宅价格跌势缓慢,形成市场的负面氛围。

在其他私宅下跌时期,私宅价格短期内迅速下滑探底,让买家很快地找到购买私宅机会。例如2009年第一季,私宅价格在一个季度内就猛跌14.1%,第二季又跟着跌4.7%。可是随着全球经济在2009年下半年趋向稳定,私宅价格半年间就迅速反弹。

私宅价格猛跌(在一两季度内)肯定会影响项目的盈利率。但这会让发展商和卖家马上作出决策,关上令人失望的篇章,然后继续前行,楼市整体购买情绪很快也能带动起来。

反之,在楼市肯定软着陆的情况下,一些有意购房者意识到房价下跌势头几乎是必然的,可能不急于抢购。这将使到楼市可能陷入长时期低迷状态。

● 更积极的观点

本地楼市已度过近三年艰难期,不断遭受私宅价格下跌和购买情绪低落的影响。今年中,英国公投脱离欧盟事件令全球局势不确定性上升,也让一些人担心它将严重打击本地楼市。

不过,楼市情绪正逐步改善。基本上,卖家和发展商已变得较务实,能调整价格达到买家的预期。

我们相信,私宅价格明年趋向稳定性的概率达65%,即使下跌,跌幅顶多只有3%。可是私宅价格回升可能性也不大,上涨概率只有15%,即使上涨,涨幅不会超过3%。

2017年私宅价格和租金

稳定的可能性较大?

目前,市场对已完工私宅的购买兴趣似乎正在升温,这主要是因为买家发现这些项目的价值定位,包括它们设计和设施会较好。

一些投资者也了解到市场往往有波动性和周期性,在经历艰难时刻后往往是更美好日子的到来。所以他们开始寻找物有所值的购买机会——尽管大部分买家仍持着宁缺毋滥的态度,不急于进场投资。

另一方面,一些项目将受额外买家印花税(ABSD)条例影响,迫使发展商得削价卖出单位。有不少买家就对这类项目有着浓厚兴趣。但要注意的是,这些项目一般都将完工,贷款压力会更大。

总的来说,在2017年,业主相信会较愿意后退一步,定价方面比较务实。这将能除去私宅价格软着陆对市场造成的影响,尤其是避免市场陷入漫长又消极的下行期。

本文作者是智信研究与咨询总监

更多有关楼市走势的分析,可参阅2016-11月房地产特辑

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