外国买家回流 高档私宅受捧

▲格美华庭等位于核心中央区的高档私宅项目,售出单位中超过20%的买主是外国人。(档案照片)

楼市乾坤

今年首九个月的外国买家交易量增加,来自中国、马来西亚和印度尼西亚的投资者仍是私宅市场的主要买家。

位于黄金地段和核心中央区的高档私宅最受到青睐,虽然受限于印花税,但不少人依旧大手笔购入,看好未来的投资回报。

本地私宅市场情绪好转,过去四年大幅流失的外国买家今年也逐渐回流,核心中央区的高档私宅重获外国买家青睐。

仲量联行(JLL)数据显示,今年首九个月的外国买家交易量,随私宅市场交易量一同增加。外国买家的数量在这期间比起去年同期多出了11.7%。

世邦魏理仕(CBRE)的资料也显示,今年1月至8月,由外籍人士购买的私宅交易达689宗。以每个月平均86宗的成交量计算,今年全年的总成交量很可能达到1000宗,比2015年的898宗多。

世邦魏理仕研究部副主管韩焕美认为,外国买家对本地楼市一直抱有兴趣。首先,新加坡土地资源有限,投资房地产既是最好的保本方式,长线持有也具有增值潜能。从2006年至2015年,本地房价每年平均复率上涨4.8%。此外,新加坡的完善规划和宜居环境、新元的稳定汇率,以及我国朝向智慧国发展的成长潜能,都让外籍买家对本地私宅市场产生兴趣。

在2006年至2011年的房地产兴旺期,每年的私宅销量中有一二成是由外籍买家贡献。不过,在2011年12月,政府出台专门针对外国人和非个人买家的额外买方印花税(ABSD),税率等于房价的10%,这导致2012年的外籍买家比率跌至7%。2013年1月,政府再把外国人必须缴付的ABSD税率提高至15%,进一步压低外籍买家的需求。

根据仲量联行统计,降温措施导致私宅市场的整体交易量在2011年至2015年减少57.1%,而涉及外国买家的交易在同一期间的跌幅更多达83.7%。

戴玉祥产业咨询公司(Edmund Tie & Company)研究部东南亚区域主管李乃佳指出,尽管外国买家的需求仍受ABSD税率限制,但在今年世界经济不景、其他国家货币汇率波动不断、股票市场动荡的大环境下,不少买家把新加坡房地产视为相对安全的避险资产。

中印马仍是三大外国买家

仲量联行研究与咨询部新加坡董事王德辉指出,尽管本地私宅市场的外国买家数量回升,但这些买家所占的市场购买比率,已从2011年的17.5%,降至今年首三季的6.6%。外国买家国籍分布也相应收窄,2011年时,本地私宅的外国买家来自66个国家,今年首三季降至38个。

不过,三个最主要的外国买家群体过去五年来保持不变,依然是中国、印度尼西亚和马来西亚买家,分别占今年首三季所有外国买家的29.4%、14.6%和10.5%。

王德辉说,在2007年至2010年,印尼买家是本地私宅的主要外国买家,但随着中国买家的财富增长,以及对本地私宅市场越来越熟悉,他们成为2010年之后的最大外国买家群体。

印尼买家人数今年增幅较大,尤其是在第一季和第二季,李乃佳指出他们主要是受乌节路豪华公寓禧悦阁(Cairnhill Nine)吸引而进场。

值得注意的是,今年首三季有57名来自美国的买家,成为第四大外国买家群体,占外国买家整体交易量的7.3%,比2011年的1.1%显著增加。

王德辉说,美国买家按照新加坡—美国自由贸易协定下享有免于支付额外买家印花税的待遇,这一定程度上说明他们购买本地私宅的原因。

黄金地段高档私宅受追捧

韩焕美指出,今年首八个月的外国买家交易记录中,有38%的房子位于黄金地段和市区的核心中央区(CCR)。这个比率为过去五年来最高,显示外籍买家在高档私宅领域看到新曙光。

仲量联行统计也显示,大多数印尼和马来西亚买家对黄金地段的高档私宅项目有强烈偏好,今年1月至9月,印尼买家选购的单位中多达68%都是位于核心中央区;同一时期,马国买家的私宅交易中,也有40%位于核心中央区。

相比之下,中国买家看中的单位有约六成位于中央区以外(OCR),即大众私宅市场;24%位于其他中央区(RCR),只有18%是位于核心中央区。

王德辉说:“印尼买家倾向购买核心中央区项目,因为他们有较高的预算、偏好永久地契私宅,过去在黄金地段进行投资也有良好回报。中国买家则更在乎预算,觉得中央区以外的私宅更能负担得起,他们也更能接受99年地契的项目,因为中国也推行类似的租赁地契制度。”

在今年首九个月的主要外国买家当中,印尼买家的预算最高,大部分交易位于300万元以下,中国和马国买家的交易则多在150万元内。在超过500万元的高端私宅交易中,主要买家是印尼人,占据外国买家的33%交易量,中国买家则占了28%。

以尺价来计算,中国和马来西亚买家的交易通常介于每平方英尺750元至1700元;而拥有更高预算的印尼买家一般会购买尺价超过1400元的项目,甚至有大量尺价超过2000元的交易。

王德辉分析,当前的外国买家需求主要是以项目的地点、价格、规模和名气决定。以核心中央区今年推出的项目为例,售出单位中超过20%由外国买家买下。

禧悦阁的外国买家占比为34%、格美华庭(Gramercy Park)为27.8%,苏菲雅山庄(Sophia Hills)为22.8%,滨海盛景豪苑(Marina One Residences)为24.1%。

相比之下,在其他中央区私宅交易中,外国买家比率一般不超过10%,在中央区以外的比率更低于5%。

市区重建局的价格指数显示,2004年首季到2008年首季,核心中央区的私宅价格上涨72.8%,超越其他中央区和中央区以外私宅同期的43.7%和40.1%涨幅。王德辉认为,这显示在过去的市场周期里,核心中央区的资本升值速度超越其他地区。

近几年来,核心中央区私宅价格因为降温措施而被人为压低,市场专家预测在政府“撤辣”后,该区私宅的价格复苏速度将再次超越其他地区。

“有鉴于此,核心中央区仍将是外国买家最偏好的市场。尽管有降温措施,外国买家对新加坡私宅市场依然有兴趣,相信市场的基本面和长期资本收益的潜能。虽然长期展望良好,但买家依然要保持耐心,因为降温措施看来还是会维持一段时间。”

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