房地产解码
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在选购转售公寓时，你可能会听到房屋中介说：“这个单位有en-bloc（集体出售）的潜质，到时就可以轻轻松松大赚一笔。”
集体出售是不是真的像中介所说那样稳赚不赔？要找到这个问题的答案，你得先了解集体出售是什么，以及它如何运作。
根据分层地契法规定，只要是把两个或更多单位卖给同一买家，就属于集体出售。一般人熟悉的集体出售，多是指把整栋公寓卖给发展商重新发展的大宗交易，例如今年以6.38亿元卖给青建地产的顺福雅苑（Shunfu Ville）。
在寸土寸金的新加坡，发展商总在寻找有发展潜能的地段，他们可以向政府买地，也可以向公寓业主买下整个公寓，把原有建筑拆除后再重新发展新项目。
一般来说，有集体出售潜质的公寓，大多屋龄在15至20年以上，楼层较低，容积率（plot ratio）没被充分使用。这让发展商能够在原有土地重新建造面积更大、楼层更高的项目，获取更高利润。
假设你的公寓正好被发展商看中，愿意出高价买下整个项目，你是否可以马上和发展商签订买卖协议？别着急，集体出售不是一个业主说了算，你要争取到大部分业主同意，才能继续这项交易。
公寓业主若要启动集体出售程序，要先成立一个销售委员会，这个委员会的工作包括与业主和发展商沟通，以及寻求法律协助，从而推动集体出售进程。
委员会的首要任务，通常是让全体业主签署集体出售协议。屋龄在10年以上的项目要集体出售，必须取得至少80％业主的同意；这些业主所占的分层地契份额（share value）和拥有的单位楼面面积，都必须占到整个项目的至少八成。
屋龄未满10年的房地产，则需要至少90％业主的同意。
若是没有争取到足够业主同意，这一轮集体出售进程就告一段落，现有条例规定要等上两年才可以重启新一轮。这是为了避免不愿出售单位的业主被其他业主骚扰。
如果顺利争取到多数业主签署协议，就可以将公寓推出市场求售，看看有没有其他发展商愿意出更高价钱。法律规定，一旦获得80％业主签名同意，必须在12个月内提交交易申请。如果无法在规定期限内找到买家，整个程序就要从头来过。
找到合适的买家，谈妥条件后，总算可以向分层地契局申请集体出售。不过，反对集体交易的少数业主，在这个阶段还可以向当局提出反对申请。分层地契局将在评估情况后做出决定。如果有业主对决定不满，还可以通过司法程序提出申诉。
少数业主反对导致整宗交易告吹的情况并不罕见。顺福雅苑集体出售，就因五个单位业主提出反对，目前陷入僵局。2007年的浩然大厦（Horizon Towers）集体出售，则是在近两年的纠纷后被高庭裁定交易无效，成为本地历来最受瞩目的集体出售官司。
由此可见，一个集体出售计划从萌芽至落实，整个过程可能非常漫长、波折不断，甚至会无果而终。如果你购买一个单位，是希望它将来能够集体出售，想赚上一笔，那就要做好足够心理准备，才能在各种情况发生时应变不惊。
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