集体出售是否稳赚不赔?

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在选购转售公寓时,你可能会听到房屋中介说:“这个单位有en-bloc(集体出售)的潜质,到时就可以轻轻松松大赚一笔。”

集体出售是不是真的像中介所说那样稳赚不赔?要找到这个问题的答案,你得先了解集体出售是什么,以及它如何运作。

根据分层地契法规定,只要是把两个或更多单位卖给同一买家,就属于集体出售。一般人熟悉的集体出售,多是指把整栋公寓卖给发展商重新发展的大宗交易,例如今年以6.38亿元卖给青建地产的顺福雅苑(Shunfu Ville)。

在寸土寸金的新加坡,发展商总在寻找有发展潜能的地段,他们可以向政府买地,也可以向公寓业主买下整个公寓,把原有建筑拆除后再重新发展新项目。

一般来说,有集体出售潜质的公寓,大多屋龄在15至20年以上,楼层较低,容积率(plot ratio)没被充分使用。这让发展商能够在原有土地重新建造面积更大、楼层更高的项目,获取更高利润。

假设你的公寓正好被发展商看中,愿意出高价买下整个项目,你是否可以马上和发展商签订买卖协议?别着急,集体出售不是一个业主说了算,你要争取到大部分业主同意,才能继续这项交易。

公寓业主若要启动集体出售程序,要先成立一个销售委员会,这个委员会的工作包括与业主和发展商沟通,以及寻求法律协助,从而推动集体出售进程。

委员会的首要任务,通常是让全体业主签署集体出售协议。屋龄在10年以上的项目要集体出售,必须取得至少80%业主的同意;这些业主所占的分层地契份额(share value)和拥有的单位楼面面积,都必须占到整个项目的至少八成。

屋龄未满10年的房地产,则需要至少90%业主的同意。

若是没有争取到足够业主同意,这一轮集体出售进程就告一段落,现有条例规定要等上两年才可以重启新一轮。这是为了避免不愿出售单位的业主被其他业主骚扰。

如果顺利争取到多数业主签署协议,就可以将公寓推出市场求售,看看有没有其他发展商愿意出更高价钱。法律规定,一旦获得80%业主签名同意,必须在12个月内提交交易申请。如果无法在规定期限内找到买家,整个程序就要从头来过。

找到合适的买家,谈妥条件后,总算可以向分层地契局申请集体出售。不过,反对集体交易的少数业主,在这个阶段还可以向当局提出反对申请。分层地契局将在评估情况后做出决定。如果有业主对决定不满,还可以通过司法程序提出申诉。

少数业主反对导致整宗交易告吹的情况并不罕见。顺福雅苑集体出售,就因五个单位业主提出反对,目前陷入僵局。2007年的浩然大厦(Horizon Towers)集体出售,则是在近两年的纠纷后被高庭裁定交易无效,成为本地历来最受瞩目的集体出售官司。

由此可见,一个集体出售计划从萌芽至落实,整个过程可能非常漫长、波折不断,甚至会无果而终。如果你购买一个单位,是希望它将来能够集体出售,想赚上一笔,那就要做好足够心理准备,才能在各种情况发生时应变不惊。

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