分析师:成熟市场风险日高 发展商料转向投资亚细安

回顾与展望

分析师认为,接下来跨境房地产投资预料仍是本地发展商的主要趋势之一,但发展商青睐的房地产市场,可能会从英国、澳大利亚和日本等成熟市场,转向越南和缅甸等亚细安新兴市场。

英国脱欧和特朗普当选美国总统等“黑天鹅”事件,加剧宏观经济的不确定性,也影响本地房地产发展商在海外的投资减少超过三分之二。

分析师认为,接下来跨境房地产投资预料仍是本地发展商的主要趋势之一,但发展商青睐的房地产市场,可能会从英国、澳大利亚和日本等成熟市场,转向越南和缅甸等亚细安新兴市场。

根据高力国际(Colliers International)提供的数据,截至12月14日,今年新加坡发展商(包括上市及非上市公司)的跨境投资总额为52亿美元(75.2亿新元),收购共75个房地产项目。

发展商海外投资额

今年大幅减少

相比之下,发展商去年和前年的跨境投资总额分别为179亿美元和105亿美元,今年发展商的海外投资额无疑是大幅减少。

高力国际亚洲区资本市场及物业投资服务董事总经理邓文杰表示,近年来汇率风险提高,特别是英镑下跌,可能是导致本地发展商在海外投资减少的原因之一。

他说:“当英国脱欧和特朗普当选等出乎市场意料的事件频频发生后,大家是否对英国房地产市场还有信心呢?另外,日本和澳大利亚市场都面对不少汇率激烈波动,发展商对这两个市场的投资兴趣是否会延续下去,也是一个未知数。”

过去两三年来,由于本地房地产经营环境艰难,房地产投资收益不断遭受挤压,许多发展商都纷纷迈向海外市场,特别是英国、澳大利亚和日本等地。

就英国市场,较活跃的本地发展商包括丰树产业(Mapletree Investment)和城市发展(CDL)等。

丰树今年3月收购英国伦敦、牛津和曼彻斯特等地的25个学生宿舍近6000个床位。据了解,这25个学生宿舍收购价共约4亿1700万英镑(7亿1060万新元)。此外,它也在今年5月收购雷丁市(Reading)一个79公顷的商业园“绿园”(Green Park)。目前,丰树在英国所管理的资产价值约为14亿英镑(约28亿新元)。

城市发展今年5月以3740万英镑(7350万新元)收购英国伦敦北部肖迪奇(Shoreditch)的办公楼项目Development House,是该集团在英国收购的首个办公楼项目。目前,城市发展在英国共投资七个房地产项目,总值达4亿英镑(8亿新元)。

就澳洲市场,集永成(Chip Eng Seng)3月份以5200万澳元收购墨尔本南部的一幅发展地段,以发展约730个单位的住宅项目。它也正在兴建位于墨尔本市中心的71层楼墨尔本塔(Tower Melbourne)。

仲量联行新加坡研究部主管郑惠匀估计,今年新加坡发展商在海外的房地产投资总额约58亿9000万元,特别是英国市场占了五成以上。

她说:“本地发展商青睐英国和澳洲等市场,主要是因为它们都是成熟市场,而且有着透明和健全的法律和监管框架。这有助于发展商减低投资风险和运营上的不确定性。”

投资海外房地产

须面对汇率风险

高纬环球(Cushman & Wakefield)研究主管李敏雯则从本地市场的局限性出发,指出新加坡房地产收益率遭受挤压,迫使本地发展商转向海外市场,寻求收益率或增值潜能更高的房地产项目。例如日本2020年将迎来奥运,当地酒店和零售房地产投资显得更具吸引力。

不过,她也提醒,发展商投资海外房地产,必须面对极高的汇率风险。“看看伦敦市场,英国脱欧后,英镑下跌至少15%。而日元自日本展开宽松货币政策以来,其汇率变动也仿佛像坐过山车一样剧烈颠簸。”

鉴于成熟市场的风险越来越高,一些发展商已开始将目光转向区域新兴市场,

特别是越南因其经济飞速发展和市场透明度提高,已逐渐成为本地发展商的投资热点。凯德集团(Capitaland)和吉宝置业(Keppel Land)就是其中两个发展商。

凯德集团上月宣布,它将于明年设立一个总额为5亿美元(约7亿1500万新元)的越南商业发展基金,用于投资越南的商业和综合发展项目。这是该集团在越南设立的第二个私募股权基金。

凯德集团总裁林明彦指出,越南和10年前的中国一样,正在经历经济高速增长期。随着城市化进度加快,当地消费需求和基础设施建设都将大幅增加,这为集团的住宅和商业项目带来更多机遇。

凯德目前在胡志明市与河内市共有九个住宅项目,共9100个单位,是当地最大的外国住宅发展商。截至今年6月底,它在越南的资产规模为7亿4800万元。

吉宝置业则在今年3月宣布,它将与另外三家公司合作,在越南胡志明市一滨水地段发展综合房地产项目。计划中的项目将包含住宅单位、办公楼、零售空间,以及一栋86层楼高的综合用途大厦。

四方成立了合资公司Empire City,而吉宝以9390万美元(1亿3180万新元)认购合资公司的四成股权。

另外,吉宝也在越南西贡中心的购物商场,也刚于今年第三季开业。西贡中心第二阶段发展包括了办公楼空间、零售空间,以及195个豪华服务公寓单位,将耗资3亿4100万元,并预计于2017年底全面竣工。

郑惠匀指出,今年本地发展商在越南市场的投资额约7亿元,占投资总额的16%,是仅次于英国,投资额最多的地区,比澳大利亚的13%来得高。

仲量联行报告也显示,越南房地产投资今年来同比增长12%,明年的国内经济预计将保持6%的增长。

随着区域中产阶级的崛起,对房地产需求提升,郑惠匀更看好越南乃至东南亚房地产市场发展,认为本地发展商将有更多投资机会。

邓文杰同意这一点,特别是利率上扬后,发展商借贷成本更高,他相信会有更多发展商到这些新兴市场寻求高增值潜能的投资项目。

然而,收益率高,往往意味着风险也高。邓文杰说:“短期而言,新兴市场能给投资者带来许多高回报项目。但长期而言,我还是较看好英国、澳洲等成熟市场的稳定发展。”

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