去年房贷增长放慢至九年来最低水平 今年增长料更疲弱

随着本地房地产价格持续下跌,房屋贷款增长去年进一步减速,放慢至2007年以来最低水平。

分析师预计,由于房地产市场疲软,加上利率开始攀升,接下来本地房贷增长将进一步放慢。

《联合早报》根据新加坡金融管理局网站的房贷数据计算,2016年11月本地房贷同比增长3.7%至1912亿元,是2007年3月以来最缓慢的增长。

华侨银行经济师林秀心预计,接下来房贷增长会继续放慢。她指出,由于我国房地产市场疲软,本地利率若持续走高,会冲击人们负担房贷的能力。

根据市区重建局最新的数据,本地私宅价格已连续13个季度下跌,在去年第四季环比下跌0.4%。

美国联邦储备局在实行了近十年的超低利率后,终于在2015年和2016年两次宣布加息,各加25个基点,市场预期当局接下来会加快加息的步伐。渣打银行预计,如果美国的通货膨胀率走高,联储局明年很可能加息超过两次。

我国的货币政策不调控利率,本地利率由市场决定,主要和美元汇率以及美国利率挂钩。

本地基准利率三个月新元银行同业拆息率(SIBOR)目前已攀升至0.96%以上的水平,虽然还未达到去年最高水平1.25%,但接下来预计会逐渐走高。

林秀心预计,今年第一季三个月SIBOR将升至1.1%,年底升至1.5%,这个预测比起联储局加息前已有所调高。她说,联储局12月宣布加息时的言辞比预期更加鹰派。

大华银行经济师陈达德预计,今年联储局将加息三次,三个月SIBOR年底将攀升至1.35%。

相比之下,2014年初的房贷增长超过8%,而2010年8月时的房贷增长更是高达23.4%,这是因为2007年起联储局频频减息,本地利率顺势下跌,加上全球金融危机后本地房地产市场强力反弹,这带动了房贷增长加速。

金管局的房贷数据指的是银行实际发放的贷款,贷款人购买尚未竣工项目时申请的贷款其实还不包括在内,只有当项目完工后银行发放贷款时才算在内。一般新项目会花几年时间完工,这意味着几年前房地产市场火热时候申请的贷款,陆续在这几年发放。本地私宅价格于2013年第三季开始下滑,这个买家需求的放缓不会立刻导致房贷放缓,而是有两三年的间隔。

失业率若激增 可能导致资产质量恶化

另一方面,利率上扬可能冲击房屋贷款的质量,不过分析师多数认为就业市场情况起到更关键的作用。

联昌国际分析师陈园燕指出,本地失业率若激增,可能导致资产质量恶化。近期的裁员主要影响合约员工和外劳,但接下来本地居民也可能受影响,这对房贷将造成负面影响。

林秀心说:“今年的房贷质量是否会恶化,要看整体的人力市场情况,目前看来还属于比较良好的状态。”

惠誉新加坡(Fitch Ratings Singapore)金融机构分析师黄洧腾认为,政府的宏观谨慎措施和良好的家庭资产负债情况,应该能防止房贷质量突然恶化。

金管局之前在年度《金融稳定评估》报告中指出,自从2009年推出一系列宏观谨慎政策后,本地家庭持续降低负债率,家庭债务的增长放慢到更加可持续的水平,从过去五年平均6.9%,放慢到去年第三季的2.8%。

其中,房屋贷款的增长从2015年第三季的4.8%放慢到3.3%,房贷占家庭债务的四分之三。

根据金管局的压力测试,假设家庭收入下滑10%至20%,同时房贷利率提高三个百分点,中位数收入家庭的偿债率仍然低于50%。

“不过购买私宅的低收入家庭可能会面对压力,房贷偿债率会超过60%。”

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