本地店屋市场去年成交量价齐升 市区边缘店屋成买家新宠

本地店屋市场在疲弱的楼市中逆势上扬,去年成交量价双双上升,位于市区边缘的店屋也成为投资者新宠。分析师预计,这类小众市场今年需求依然稳健。

房地产代理公司世邦魏理仕(CBRE)计划在农历新年后推出甘榜格南一带巴格达街(Baghdad Street)的五个相邻店屋单位,以邀请买家出价(EOI)方式求售。市区重建局房地产资讯系统(URA Realis)数据显示,甘榜格南一带的店屋过去两年交投活跃,共有13宗交易。

世邦魏理仕投资房地产部门主管林妍孜指出,除了甘榜格南,惹兰勿刹、小印度,以及东部的东海岸路和如切路一带的店屋,也日渐受投资者青睐。他们认为,市区边缘的店屋价值还没有最大化,资本价值和租金都有可观的增长潜能。

与市中心相比,市区边缘的店屋市场也能提供更多相邻店屋单位。林妍孜说,这能让业主更有效地利用空间。“购买一排店屋如同购买一栋精品建筑,拥有更大的无支柱楼面(floor plate)和总建筑楼面(GFA),能让业主更灵活地开发产业的用途。”

此外,一些位于市区边缘的店屋容积率(plot ratio)尚未充分使用,还有可扩展的空间。投资者能通过翻新旧店屋和增加楼面面积等方式来提升店屋价值。

仲量联行(JLL)资本市场高级经理利伟强也留意到,店屋投资者近年来不再局限于第1邮区至第2邮区的传统市中心地段,开始把目光转向如切、东海岸和劳明达等第二级店屋市场。

大宗店屋交易额增近四成

根据世邦魏理仕提供给《联合早报》的数据,去年共有30宗市区边缘的店屋交易,比2015年的24宗多出25%,总交易额更大增74%至2亿1400万元,占整体店屋市场交易额近三分之一。

市建局房地产资讯系统数据显示,去年本地共有104宗店屋交易,与前年的106宗相近,总交易额则较前年增加5.1%至6亿9800万元。其中,价值1000万元以上的大宗店屋交易额增加近四成至3亿1500万元。

根据市建局资料,去年共有17宗超过1000万元的店屋交易,其中六宗超过2000万元。市建局记录的最大宗交易,是去年第三季转手的劳明达路161号;Broadway Textile以5560万元向南益集团(Lee Rubber)买下11间毗邻相连的店屋单位,平均尺价为3164元。

不过,仲量联行提供给本报的资料显示,去年成交额最高的店屋交易,是8M房地产公司(8M Real Estate)年中时,以5700万元买下丹戎巴葛路的五间相邻店屋单位,平均尺价为2166元。这也是过去五年来最大宗的单笔交易。

据了解,上述交易是通过股份收购进行,因而没有收录在当局系统中。若包括这宗交易在内,去年本地店屋的总成交额达到7亿5600万元。

林妍孜说,去年店屋的销售量和成交价都持稳,说明这个供应量有限的小众资产类别依然有健康的市场需求。一个新的趋势是,越来越多买家购买店屋不是为了出租,而是留作自用,这类买家包括小型律师事务所、建筑设计公司、餐饮业者、私募基金和家族企业等。此外,来自中国大陆、香港和欧洲的外国买家也对店屋市场表现出浓厚兴趣。

近年来较受瞩目的外国店屋买家包括西班牙富豪佩拉尔塔(Ricardo Peralta)。这名富豪近年来接连出手,买下位于市中心的多家优质店屋。

利伟强指出,购买店屋是外国买家在新加坡置地的渠道之一。相比分层地契住宅和商业单位,店屋也被视为保值性能较好的防御型资产类别。“在全球市场波动加剧的背景下,这一点对于外国买家尤为重要。”

他预计,今年店屋市场表现与去年相仿,在高净值人士(high net worth individuals)、小型基金和外国买家强劲需求,以及优质店屋供应有限的双重作用下,店屋价格将持续稳步攀升。

林妍孜也认为,今年店屋市场与过去两年情形类似。虽然政府今年会进一步收紧总偿债率(TDSR)限制,但预计不会对店屋买家造成太大影响,因为这群人多数拥有大量现金,负债率也相对较低。“不过,在租赁市场不景气的大环境下,买家可能期待更高的起步收益率,选购店屋时也会更谨慎。”

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