乌节路和史各士路租金支撑 去年全岛零售租金跌幅收窄

全岛零售租金得以抗跌,主要是因为黄金购物区的零售空间供应有限,估计未来四年净可出租店面只有约9万平方英尺。除非发生不可预期的经济震荡,乌节路和史各士路一带的租金今年预计可保持平稳。

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去年全岛零售租金同比滑落4.2%,但因为有乌节路和史各士路(Orchard/Scotts Road)一带租金支撑,跌幅较前年的5.7%来得小。

戴玉祥产业咨询公司(Edmund Tie Company)公布的数据显示,去年全岛零售店面的平均月租同比下跌4.2%至约每平方英尺29.25元。乌节路和史各士路去年上半年的月租同比滑落2.2%,下半年则得以维持在每平方英尺37.20元。

租金得以抗跌,主要因为黄金购物区的零售空间供应有限,估计未来四年净可出租店面(NLA)只有约9万平方英尺。乌节路和史各士路的需求强劲,尤其是面向大街的单位,从近期进驻的旗舰店和新品牌可见一斑。

除非发生不可预期的经济震荡,乌节路和史各士路一带的租金今年预计可保持平稳。去年第三季乌节路和史各士路的净吸纳量(net absorption)约11万2000平方英尺,扭转前一季的负9万9000平方英尺。

莱坊(Knight Frank)的报告则显示,全岛黄金地区的平均毛月租,去年第四季同比跌2.0%至每平方英尺30.93元,环比跌0.7%,主要因为全球和新加坡经济表现疲弱,削弱消费者的购买力,零售商的扩充计划也显得更谨慎。

乌节路一带黄金地区第四季的平均毛月租为34.99元,同比跌0.7%,环比跌0.2%,跌幅比其他地区小。

市区以外方面的表现,戴玉祥产业数据显示,第四季租金有所回稳。去年首三季月租累积跌幅达3.5%,第四季为每平方英尺30.60元,和前一季持平。今年市区以外的租金跌幅会比去年来得小,因为接下来购物商场的承诺租用率相当理想。去年第三季的净吸纳量达到31万4000平方英尺,是近两年来最高。

莱坊的数据则显示,市区以外第四季的毛月租为每平方英尺29元,同比跌3.3%,环比跌1.8%,跌幅是所有地区当中最大的。

随着市区以外购物中心的供应量明显增加,管理和信誉良好的购物中心,与地点较差和管理欠佳的购物中心,两者之间的整体表现和租金的差距扩大。

分析师对前景看法不一

展望今年前景,莱坊认为无论对零售商或业主来说,都会是颠簸的一年。中央地区今年第四季的平均租金,同比跌幅预料介于5%至8%,黄金地区同比跌幅则多达3%。

租用率方面去年首三季平均维持在92.2%以上水平,今年预料会介于90%至92%,主要考虑到今年会有多达200万平方英尺的总建筑楼面(GFA)竣工,零售商在环球前景不明朗的情况下,对业务部署仍步步为营。

戴玉祥产业则认为,今年全岛平均零售租金的幅度会缩小。研究部东南亚区域主管李乃佳表示,未来商场会成为一个更全面功能的中心,消费者可把它当作所购买货品的领取点;零售商则把它当作展示场所,然后提供送货上门服务。零售租金不只是反映地点,也包括商场所能带来的购物体验。

莱坊也点出今年的三大零售趋势。第一、零售商必需更“智能”地满足消费者的预期,如提供更全面的免接触付款方式,以提高购物者的体验。

第二是提供全渠道零售,不只是零售商需努力,商场业者也可协助零售商提供多重渠道策略,如2019年重新推出的“福南”(前福南数码生活广场,Funan DigitaLife Mall),会结合线上和线下零售消费模式,设立取货通道服务(drive through)。通过改善流程,零售商也可更好控制人力和零售空间成本。

第三是重新定义零售空间,提供线上购物所无法给予的体验,包括更个人化的产品和服务概念,如餐饮业者GastroSmiths和休闲家具业者HomesToLife的结合。

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