谭志勇:降温措施虽未松绑 房价回弹“拐点”已经出现

超过500人出席《联合早报》周六在星宇表演艺术中心举行的一年一度华语投资讲座,出席人数比去年多一成。(陈斌勤摄)
太信环球资产管理公司行政总裁陈子重:投资者应善用金融工具和新科技。
鑫道投资分析公司总裁陈一帆:新加坡海指有可能回落到3000点。

《联合早报》●华语投资讲座

中冶置业总经理谭志勇说,投资者已意识到降温措施不会在短期内解除,新加坡整体而言的投资风险较低,因此投资者不想再错过投资机会。

本地房地产价格自2013年第四季以来连续13个季度下滑,但跌幅有所放缓,市场人士认为今年会出现“拐点”,但价格涨幅仍受限。

中冶置业(MCC Land)总经理谭志勇认为,本地房地产供应有限,加上开发成本居高不下,因此即使降温措施未松绑,房价还是有望走出谷底。

谭志勇上周六在由《联合早报》举办的一年一度华语投资讲座,精辟地分析本地房地产的整体局势,让出席者对未来房价有更深一层的了解。

自2009年9月来,政府已多次出手抑制房价,2013年6月推出的总偿债率(TDSR)条例有效地控制房价涨势。至今,房价已连续13个季度走低,种种因素显示房价回弹的“拐点”已经出现。

谭志勇指出,影响我国房价的四大因素是供应、需求、开发成本和市场景气。

从数据看来,本地组屋在所有住屋类型存量的占比逐年下降,显示人们的住屋条件提升。未销售房屋数量也逐年下跌,去年减少8.6%。另一方面,我国人口在2016年增长,包括就业准证持有者在内的非居民人口增加2.5%。去年新私宅购买者当中外国人增幅为1.14%。由此可知,私宅需求仍强劲。

在土地供应量方面,去年私宅地段供应量减少23.35%,平均每平方英尺价格则涨21.3%。至于执行共管公寓(EC)供应量减少15.84%,平均尺价涨20.8%。

除了占开发成本一半的土地成本,人力成本也起3.1%,尽管建筑工程成本降低2.74%。

谭志勇指出,去年私宅的整体交易价格和平均尺价都上扬,今年有60%以上的可能性房地产价格会上扬。同时,在场外观望多时投资者已意识到降温措施不会在短期内解除,新加坡整体而言的投资风险较低,因此投资者不想再错过投资机会。然而,他认为今年涨幅毕竟有限,因为温降措施仍在,新加坡和环球经济也充满不确定因素。

讲座另一主讲嘉宾、新加坡国立大学李光耀公共政策学院亚洲竞争力研究所所长陈企业博士在回答提问时说,如果房地产降温措施这个时候松绑,就等于前功尽弃。他说:“转售市场价格好不容易下跌了,私人公寓价格也跌了,但还不够。如果松绑,政府组屋提升者会因私宅价格上扬而没有能力负担,那就无法接轨了。”

这场投资讲座吸引超过500人参加,讲座由中冶置业(MCC Land)主要赞助,太信环球资产管理公司(CP Global)联合赞助。

陈子重:

投资者应采对冲策略管理风险

均衡投资、价值投资等传统的投资理念,是建立在资产长期增值的假设上。随着市场出现新常态,投资者不应该再规避风险,而是要以积极的方式正视和管理风险,包括采用对冲策略。

太信环球资产管理公司(CP Global)行政总裁陈子重说,市场上最常见的投资方式是“买了持守”,或是“证券60%、债券40%”的均衡投资。

随着全球一体化扩大经济规模、技术和科技创新提高生产力、新兴市场经济体崛起、人口迅速增长等因素,过去半个世纪全球经济能取得稳健增长,因此传统的投资方式可获取长期资本增值和创造收益。

然而,在1998年亚洲金融风暴后,投资者的信心开始动摇,亚洲四小龙、拉丁美洲国家、金砖四国(除了中国)的表现都走下坡。

如今民粹主义抬头,鼓吹去全球化和保护主义,加上人口增长放缓、老龄化和劳动力对经济增长贡献放缓等因素,把经济推向一个新常态。因此,陈子重提醒投资者不能再预设经济是长期持续增长的。

他说:“大环境已经改变,不能再采用以前的思维,必须重新出发。大环境不会因为我们的资源不足而改变,不过,只要把有限的资源编排成适合的投资方式,还是可以获利。”

陈子重强调,无论是短期或长期的投资都有风险,最重要是面对和管理风险。投资者应该对投资组合采取积极管理的态度,了解投资组合可能面对的所有情况,作出风险规划。他说:“要做好准备才入场,而且要知道什么时间出场。”

若要更准确地掌握“入场点”和“出场点”,陈子重认为要善用金融工具和新科技。此外,采用对冲策略也非常重要,如期货对冲股票、利率对冲债券。

陈一帆:

投资者应冷静面对“危鸡”年

美国股市今年有望持续攀升,但新加坡股市未必能够紧跟步伐,投资者应冷静面对“危鸡(机)”年。

鑫道投资分析公司(Voyage Research)总裁陈一帆指出,美国股市的走向对我国股市的影响相当大,因此要了解本地股市趋势,必须先观察美国经济。

他同意诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼(Paul Krugman)的看法,认为美国总统特朗普要在未来10年取得3%至3.5%的经济增长不太可能。同时,目前美国的失业率低于5%,经济快速增长的空间不大。

陈一帆也指出,以出口为主的新加坡,总出口额过去几年并没有显著提高,个人消费过去一年也几近持平。

“美国股市从特朗普当选一直在创新高,短期内两三个月还会增长,直到如果美国联邦储备局局长耶伦宣布加息四次,而不是三次,涨势有可能中断。新加坡股市有望跟着美国股市上扬,但由于经济基本面不强,一旦美国加息,新加坡海峡时报指数有可能回落到3000点。”

因此,陈一帆把今年喻为“危鸡(机)”年,他认为投资应该冷静面对,并建议选择海外有业务的公司。同时,他认为如果油价回弹到每桶60美元,本地大型油气公司将有望复苏。此外,投资者也可考虑回报率高达6%至7%的房地产投资信托(REIT)。

对话会问答摘要

问:美国加息会打击房价?

谭志勇:利率提高肯定会打击购房愿,所以中国投资者前几年到新加坡投资,因为中国贷款利率高达5%。房地产投资是长期的,利率肯定有高有低,不可能一直往上或往下走。新加坡整体机制还是比较稳健,利率不会突然有大波动。

 

问:马依斯干达经济特区

还值得投资吗?

陈企业:依斯干达特区一个项目做得好、房地产价格涨时,周围就会出现其他项目,因此短期和中期要赚钱恐怕不容易。

谭志勇:到马国投资牵扯许多因素,因此到现在公司还在观望。

问:特朗普效应

会如何影响经济局势?

陈子重:所谓的特朗普效应其实是过度夸大。特朗普是一个生意人,从他和欧洲和日本两轮谈判可看出,他会先以强硬和威胁性的语言,到了台面才来解决。无论如何,特朗普的当选和英国脱欧结果,让市场有一个焦点,分析师能够分析市场的心理走向。

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