拥有很多“阿公地”万国或当“股王”

企业透视

星展唯高达证券分析报告指出万国是本地的地主之王,拥有超过280万平方公尺的永久地契/999年地契地皮,当中有四分之三还未发展。这使到万国的股价两天内猛涨超过一成。事实上,李氏家族近年来似乎处于“脱售”状态,如果李氏家族真的把万国脱售,万国股价预料会进一步上涨,甚至从地主之王,成为股价上涨最多的股王。

新加坡土地稀缺,拥有大片发展土地,可说是坐拥金山。以橡胶园业起家的老牌发展商万国公司(Bukit Sembawang),近日就被发现它拥有大片“阿公地”,堪称本地的地主之王,使到这家公司的股价两天内猛涨超过一成,成为备受关注的股票之一。

上周五,万国股价收报5.37元,比之前两天的闭市价4.85元,高出了52分或10.7%,最高价达5.43元,它过去两天的平均交易量约90万股,也比它一个月来的日均交易量高出八倍。

促使万国股价猛涨的主要原因之一,是星展唯高达证券(DBS Vickers)发出关于万国的分析报告,指出万国是本地的地主之王,拥有超过280万平方公尺的永久地契/999年地契地皮的“老本”,当中有四分之三还未发展。

这些土地大多位于宏茂桥、实里达和三巴旺一带,属于有地住宅的发展地皮。另外,万国土地储备中有10%地皮是位于乌节路地区,这些地皮属于永久地契,可发展成高楼层的高档私宅项目。

280万平方公尺有多大?

280万平方公尺是什么概念呢?以宏茂桥市镇为例,它占地面积近1400万平方公尺,万国拥有的土地,相当于宏茂桥市镇的五分之一。上周刚推出的位于道德路(Toh Tuck Road)的一幅私宅地段,占地面积为1万8721.4平方公尺,那万国拥有的土地,可兴建150个私宅项目。

在政府私宅供地一再减少,本地发展商的私宅土地储备已纷纷见底,万国所拥有的庞大土地储备,无疑让许多发展商羡慕,自然也成了具有吸引力的被收购对象。

曾是橡胶园之王  

万国为什么会拥有这么多地,必须从它的历史说起。

万国公司成立于1911年,由已故富商李光前和他的李氏家族所掌控。

公司原本从事橡胶种植业,在榜鹅路和杨厝港路一带拥有一大片称为万国园的橡胶园地。

由于该公司有大片橡胶园,且在其他国家发展橡胶业,当地华人便为它取名“万国”,即“多国”的意思,这是“万国”名字由来的另一说法。

1916年,万国拥有的橡胶园面积约5073公顷(约5000万平方公尺),占新加坡橡胶园面积的26.5%,是新加坡最大园主。

约1947年,为吸引更多人到万国园,万国公司开始把部分土地卖给村民。到了1950年代,李光前把手头上的橡胶园,分阶段改建为有地住宅单位。当时,万国公司拥有的土地约1600万平方公尺,相当于新加坡土地面积的2.7%。

也买黄金地区地皮

随着政府的征地,加上自身也从橡胶园业转而进行房地产开发,万国公司的“阿公地”在1960年代后又继续减少。今天,它虽还是地主之王,坐拥大片土地,但跟昔日相比,已差了好几十倍。

值得一提的是,万国公司不只是有阿公地,它也能准确抓住时机,出手买地填补土地储备。例如,在2005年至2007年时期,它就以超过9亿元买了黄金地段的多幅私宅地皮。

例如,它约2007年买了里峇峇利路(River Valley Road)一带的Airview Tower公寓和光辉楼(Chez Bright Apartments),收购价相当于容积率每平方英尺560元左右。

相关地皮已发展成圣多马径(St Thomas Walk)的私宅项目,只要卖到尺价1300元至1400元就能收支平衡。而项目附近目前的平均成交尺价价却达1750元。

同样地,万国当时买的巴德申路(Paterson Road)和麟谷安沙(Lengkok Angsa)的地皮,发展成Paterson Collection私宅项目。这项目可能在今年10月面对QC条例的影响,必须支付一笔不菲的延长费。但该项目回本价估计值有1600元,而巴德申路一带的私宅平均尺价却是2240元。这意味着万国还有不少削价卖出的空间。

下一个脱售对象

由于万国善于出手买地,填补土地储备,所以它的现金状况维持良好。

截至去年底,万国的净现金头寸(net cash position)达3亿8300万元,而且没有任何债务。在过去两年,它每年派发每股33分的股息,股息收益率(dividend yield)为7%。

星展唯高达分析师陈伟祥指出,万国未发展土地如果按现在市价而计,其股价为7.55元。在计入这些土地的发展潜能(不包括容积率上调),万国的重估净资产值(RNAV)更可上涨至10.35元,比现在的交易价高出一倍左右。

他也在报告中说:“基于万国拥有充裕资金以及最近本地有多起并购交易,我们认为万国对任何要在新加坡取得发展土地的投资者或发展商而言,都是具有吸引力的收购对象。”

事实上,李氏家族的南益集团(Lee Rubber)拥有万国公司的44%股权,而李氏家族近年来似乎处于“脱售”状态,几年前把星狮集团(Fraser & Neave)股权卖给泰国富商苏旭明,最近也准备脱售联合工程的股权。这引发市场猜测,万国可能是李氏家族的下一个脱售目标。

如果李氏家族真的把万国脱售,万国股价预料会进一步上涨,甚至从地主之王,成为股价上涨最多的股王。

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