洋房改建、重建或重新发展须注意些什么?

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有地私宅价格去年全年跌幅达4.4%,是跌幅最大的私宅类别,引起许多投资者的关注。有些投资者计划趁低价购买洋房并加以扩建或重建,再高价出售。

动工前须向市建局申请

可是在动工前,屋主必须注意装修、改建、重建及重新发展的区别,因为后三者必须向市区重建局申请批准。

根据市建局的网站,若只是更换屋瓦或地砖,或把停车间顶盖改造成花园及其他装修,屋主不用向当局提出申请。

如果是在院子内建造游泳池或在屋顶增建阁楼,就得获得当局批准,因为这属于改建及加建工程(addition and alteration works)。

在原本单层的洋房加盖多一层楼,或拆掉一片外墙以便扩建房子,这被归类为重建工程(reconstruction)。

根据市建局条例,要扩建的可建筑面积(gross floor area)若超过原有房子获准建造的一半可建筑面积;或拆除外墙,另外建造新外墙面积超过原有外墙获准面积的一半,也要按照重建工程的条例进行。

一些屋主选择完全拆除现有房子,另外兴建一幢全新的洋房,这是重新发展(redevelopment)项目。

市建局提供给《联合早报》的数据显示,当局每年接到大约1000份重建和重新发展有地私宅的申请。

在进行重建或重新发展工程时,必须委任合格建筑设计师负责。他们不仅能设计出美观实用的房子,最重要的是他们熟悉市区重建局的改建和重建洋房条例,确保房子设计符合安全规格。

一些建筑设计事务所也提供一条龙服务,从绘制设计图、计算造价、代屋主向当局提交改建申请,到处理工程竞标及监督建造工程,都由事务所包办。事务所也能向屋主介绍建造房子的建筑工程师、结构工程师和建筑估量师等专业人员。

估量师计算建造所须的材料用量之后,整个工程的总花费就能确定下来了。屋主可开始申请银行贷款。

本地有数家银行提供房屋建造贷款(Home Construction Loan),贷款额可高达房屋现有或未来估值的80%,利率视不同银行而定。

房子取得临时入伙证(TOP)之后,贷款可转换成利率较低的一般房屋贷款,利率视当时情况而定。房屋建造贷款其实是一种抵押贷款,抵押品的就是建造中的房子。如果无法偿还贷款,银行可能会充公房子拍卖。建造过程中,屋主应同设计师、工程师和建筑承包商定期开会讨论工程进度。

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