楼市触底即将反弹?

金文泰的新私宅项目The Clement Canopy推出市场第一天就吸引大批买家,已经推出的350个单位中,卖出245个单位。发展商说,政府宣布房地产调整措施后,有更多人到示范单位参观。(华业集团提供)

楼市乾坤

今年初开始“楼市已经触底”的说法在坊间流传。

本月10日,政府宣布调整三项房地产措施,包括调低卖方印花税(SSD)、小范围放宽总偿债率(TDSR)框架,以及针对通过股权转让进行买卖的住宅交易征收额外转名印花税(ACD)。

这也被部分市场人士视为楼市即将反弹的信号。

本地楼市是否反弹在即?新出台的系列调整对楼市有什么影响?降温措施是否会进一步放宽?

本期《楼市乾坤》邀请多名房地产分析师,探讨投资者关心的系列课题。

■房价会继续下跌触及谷底?

橙易产业研究与咨询部主管黄显洋认为楼市还没有触底,租赁市场依然疲弱,再加上利率攀升,房价未来几个月应该还会继续下跌。“不过,如果市场情绪持续改善,成交量也相应增加,楼市可能会更快触及谷底。”

戴玉祥产业研究部东南亚区域主管李乃佳认为,在我国经济经历转型、增长放缓的大背景下,本轮调整旨在帮助面对经济困难的屋主。不过,放宽降温措施进一步提振了今年来正逐步改善的买家情绪。

世邦魏理仕(CBRE)新加坡与东南亚研究部主管沈振伦认为,新措施只是为买家提供更多喘息空间,并没有提升房产可负担程度,因而对市场影响十分有限。本地和外国买家的购买力,仍受额外买方印花税(ABSD)、总偿债率限制和贷款与估值比率(LTV)等降温措施限制。

他说,去年第四季整体私宅价格跌幅仅为0.5%,几乎是“跌停”,说明本地楼市已经很接近谷底。鉴于政府没有全面“撤辣”,楼市可能会在谷底徘徊一段时间后,才会缓慢回升。

不过,房地产股价却在新措施宣布后迅速飙升。沈振伦说:“凯德集团的股价当天大幅上涨,但他们在本地其实没有太多待售私宅单位。这说明市场情绪很难用理性分析,投资者可能把任何信号都解读为楼市反弹的迹象。”

■今年私宅交易量是否会增加?

受新措施出炉提振,李乃佳预计房价会在上半年上扬,但全年会保持稳定。鉴于外部环境仍有不确定因素,以及额外买方印花税还未取消,他预计全年新私宅销售量维持在9000个单位。

黄显洋则认为,今年可能会看到更多新私宅和转售单位成交。他把全年私宅(包括新单位和转售单位)成交量预测从1万7000个至1万9000个单位,上调至1万7500个至1万9500个单位。他预计价格会继续下跌,因为在经济疲弱时期,买家对价格依然敏感。

沈振伦则预测全年房价在零至负2%间波动,整体交易量和去年持平。市区重建局下月发布的私宅销售数据,是观察市场走势的风向标。

■降温措施会进一步放宽吗?

分析师普遍认为,尽管目前楼市趋稳,但未来仍受一系列不确定因素影响,政府不会在近期进一步“撤辣”。

李乃佳认为,为保持市场稳定,政府不太可能在一两年放宽降温措施。以中国为例,他指出中国政府放宽房地产降温措施后,引发房价重新上涨,一些二至四线城市不得不再度出台降温措施。

莱坊(Knight Frank)咨询与研究部主管陈姳潓说,政府选在这时调整措施,一方面是因为楼市的投机需求逐渐下降,当局可以通过微调政策,测试市场是否真的稳定下来;另一方面,经济放缓和利率攀升等逆风因素,限制了买家的购买力,政府有必要相应放宽措施,确保他们能负担房价。

沈振伦说,许多市场人士希望这是政府放宽降温措施的第一步,但考虑到我国经济仍在经历转型,失业率也有上升趋势,政府不会希望房价在这时上涨,加重买家负担。

“保持房价可负担,是政府的首要考量。不过,政府也一直在观察市场反应,并不断检讨政策,因此才有了上周宣布的调整。我预计未来一年内,政府不会有更多放宽降温措施的动作。”

■发展商接下来会有什么动作?

政府在放宽卖方印花税和总偿债率框架的同时,也通过征收额外转名印花税,收紧对通过股权转让进行买卖的住宅交易监管。有分析师形容这是“前进两步,后退一步”,令发展商喜忧参半。

分析师认为,有许多单位未售出,又受发展商合格证书(Qualifying Certificate,简称QC)规定限制的发展商,将面对更多价格压力,也会加大促销力度。

在QC条例下,拥有外国股东的发展商必须在五年内完成所发展的私宅项目,并在取得临时入伙证(TOP)后的两年内卖出所有单位,否则就得支付未售出单位地皮价的延长费。

此前,一些发展商通过股权转让的方式,把未出售的单位“打包求售”。今年1月,本地富豪黄祖耀家族的庆隆公司(Kheng Leong),就以4亿1160万元买下凯德集团旗下的Nassim Hill Realty所有股权,从而拥有The Nassim高档公寓项目的45个未售出单位。

黄显洋指出,新条例出台后,通过股权转让进行房地产交易变得更复杂。有大量未售单位,又受QC条例限制的高档私宅项目,例如国浩置地(GuocoLand)的私宅项目Leedon Residences,不能再等待市场买气改善或大股东接盘,必须尽快展开促销活动,以避免缴纳延长费。

■会提振新私宅项目买气吗?

黄显洋说,去年来推出的项目都获得不错反响,预计新一轮调整也会吸引更多买家进场。但价格和地理位置仍是决定公寓销量的主导因素。

华业集团(UOL)与新加坡置地(Singapore Land)在金文泰推出的新私宅项目The Clement Canopy,是2月最热销的项目。华业集团市场部总经理黄君源受询时透露,项目至今推出的350个单位中,已卖出245个单位,平均尺价介于1330元至1360元。

黄君源说,房地产措施调整出炉后,有更多人到示范单位参观,不过销量没有大幅增加。

新措施生效当天,位于巴耶利峇的新私宅Park Place Residences正好开放示范单位,吸引不少公众前往。不过,由于项目在25日才正式推出,目前还没有销售数据。

■对潜在买家和拥屋者的影响?

李乃佳认为,新措施对潜在买家的影响不大,尤其当他们在寻求长期投资时,更不会受卖方印花税调整影响。

陈姳潓也指出,买家决定是否进场的两大考量,是未来的价格走势以及现有购买能力。“如果投资者对三年后的楼市有信心,也可能趁现在进场,避免楼市复苏后房价随之上涨。”

当局对卖方印花税的调整仅适用于3月11日起购买的房产,之前购买的房地产仍沿用原有规定。黄显洋认为,在租赁市场疲弱、经济前景不明朗和利率上升的情况下,买家对价格依然敏感,现有私宅屋主不太可能抬高转售价格。

沈振伦指出,新加坡金融管理局放宽总偿债率框架,让符合条件的借贷人更容易用房地产作为抵押来贷款,这为现有屋主套现提供更多选择。但由于贷款与房子估值比率不能超过50%,因此可能只有少数屋主会从中获益。

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