调节降温措施 有如高压锅烹饪

插图/李利群

就势论市

上周五,政府忽然宣布调整三项房地产措施,包括调低卖方印花税(SSD)和小范围放宽总偿债率(TDSR)框架,以及针对通过股权转让进行买卖的住宅交易征收额外转名印花税。

在我看来,这次的房地产措施调整,就有如高压电锅烹饪,拧松锅盖上的安全泄压阀栓,让锅里的蒸汽稍微排放出来。

现代家庭厨房里,一般都少不了高压电锅这个烹饪工具。用它来烹调各种菜肴,快捷又方便,只需将食材放入电锅,按一个按钮,数十分钟的时间就能把羊排、猪脚、鸡肉和牛肉等食材焖得柔嫩入味,还保留了食物的营养和原味。

高压电锅能让食物快速煮熟,主要是利用气压上升的原理。在使用高压锅时,锅内的水被紧密封闭起来,水受热蒸发产生的蒸汽不能扩散到空气中,只能保留在锅内,这使得内部气压渐渐上升,形成一个高温高压的环境,于是食材很快就会熟透。

当然,高压锅内的压力不会无限上升,它的排气装置会在气压达到某个程度时把蒸汽排出,以防锅内压力过高,导致整个锅爆裂。许多高压锅盖子上设有安全阀栓,让你把阀门松开,释放锅内压力。

在我看来,这次的房地产措施调整,就有如高压电锅烹饪,拧松锅盖上的安全泄压阀栓,让锅里的蒸汽稍微排放出来。

上周五,政府忽然宣布调整三项房地产措施,包括调低卖方印花税(SSD)和小范围放宽总偿债率(TDSR)框架,以及针对通过股权转让进行买卖的住宅交易征收额外转名印花税。

政府的宣布不免让许多市场人士大感惊讶,特别是调低卖方印花税和局部放宽总偿债率框架,被不少人视为政府准备放宽房地产降温措施的第一步。

而在这之前,政府已多次表明不会放宽降温措施,以免房地产市场再次转热。国家发展部长兼财政部第二部长黄循财上月接受彭博社访问时也说,降温措施让房地产市场取得软着陆。目前房地产市场需求良好,而相关需求因素会持续一段时期。言犹在耳,政府就做出上述宣布。

两项措施调整具针对性

到底是什么因素,促使政府稍微改变立场呢?

在上周的宣布中,政府用了“精细调整”(calibrated adjustment)来形容卖方印花税和总偿债率框架的调整。从调整内容来看,这两项措施调整是有针对性的,对象主要是必须卖房者和想要套现的退休屋主。

以卖方印花税为例,缩短持守房子期限和下调印花税税率,有助一些家庭或财务状况出现变化而不得不卖房的屋主,如离婚、失业或陷入财务困境的屋主。

政府当初实施卖方印花税,目的是为了抑制楼市炒风,但这些年来买气锐减,卖方印花税已失去它原有的作用,反倒给一些屋主带来压力。

本报之前的报道显示,自2011年1月以来,持守不到四年就转售的非有地私宅单位估计超过850个,约三分之一的业主是在亏本的情况下卖出房子的。所有业主总共缴付至少8000万元的卖方印花税给政府。

美国联邦储备局本周又宣布加息,上调利率25个基点,利率上扬将令房贷压力加大。另一方面,全球经济如今充满变数,颠覆性科技可以迅速改变行业面貌,新加坡处于转型艰难期,经济增长也较缓慢。

在这个背景下,政府调整卖方印花税,相信是考虑到一旦经济恶化,裁员浪潮来袭,新措施有助舒缓一些屋主所受的压力。

市场情绪整体有所改善

尽管这次房地产措施调整幅度很小,对市场影响似乎不大,然而更重要的是政府所释放的信息。如前所述,这样的调整多少给楼市带来积极影响,令许多人倾向于认为,如果市场有需要,政府会进一步放松政策。这也会加强一些人“房价已到谷底,将要开始回弹”的想法,更乐观地期待能搭上房地产顺风车。

在调整措施宣布后,上周末一些示范单位的人潮明显增加,虽然这对新私宅销售量的影响还有待观察,不过市场情绪整体上有所改善。

事实上,房价近期已趋向稳定,今年几个新楼盘都取得不错的成绩。市区重建局最新发布的新私宅销量数据也显示,2月份新私宅销量有977个单位,是1月份(382个单位)的2.6倍,也是去年同期(303个单位)的三倍,这反映市场需求广泛改善。

再来,发展商的地段竞标价也逐步走高。比如去年里峇峇利路一带马丁广场(Martin Place)一幅地段,引来13方人马争夺,最终由国浩置地以每平方英尺1239元的高价标得。这是自2009年以来政府售地计划下标价最高的一次。地段标价一般需要三至四个季度时间,才会反映到楼市中,意味着一年后的房价有可能上扬。

楼市有时就像股市,很大程度上受市场情绪推动。调整房地产措施短期内不会刺激房价大幅反弹,但它会提振楼市情绪,给楼市增加活力。这是否会酝酿成一股强劲动力,导致政府精心炮制的“降温措施焖肉”,因过早掀开锅盖而让香味流失了呢?

难怪有人会问:“楼市现在好好的,为什么要调呢?”

政府当初为了防患于未然,避免楼市泡沫化,通过人为的降温措施来抑制楼价走势。然而,降温措施毕竟只是权宜之计,长期人为干预市场,会影响楼市稳定性。作为具竞争力的国际大都会,新加坡的房价也不可能一直走低。如今,摆在政府眼前的是一道更大的难题,那就是如何松绑降温措施。松绑太多太快,可能前功尽弃;松绑太慢太少,又可能扼杀市场生机。

烹调美食,时间和火候的掌握非常重要。准确掌握烹调时间以及温度,才能调制出新鲜美味的菜肴。相对于快捷方便的高压电锅,我始终还是喜欢砂锅小火慢慢炖煮出来的滋味与口感。

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