长长99之后

就势论市

接下来,预计会有越来越多人因为房子地契到期而必须搬迁,政府在这个时候敲响警钟,不但及时而且有必要。地契年限偏短的屋主,应该抓紧时间,尽早作出安排,以便从组屋套现,保障退休后的生活。

上个月10日,政府突然宣布放宽部分房地产降温措施,平地一声雷,引起市场一片欢呼声,当欣喜的涟漪扩散开来后不久,市场很快又恢复平静。

反而是另外一个大家原本没有太过留意的问题,意外“抢戏”成功,成为坊间热议的焦点。

组屋价值归零概念难接受

上个月15日,《联合早报》刊登一篇有关几个剩余屋契较短的旧组屋,在转售市场以高价售出的报道,国家发展部长兼财政部第二部长黄循财随后发贴文做出回应,提醒购屋者不要怀抱错误的期望,认定旧屋最终都会被纳入选择性整体重建计划(简称SERS)。

黄循财提醒,大部分组屋在屋契满了以后会归还给建屋发展局,土地则归还政府。他指出,只有位于土地尚未被充分利用地段的组屋,才会获选加入SERS计划;因此22年来仅有4%的组屋获得重建。

黄循财戳破了一些人的泡沫,也做了敲醒警钟的“坏人”。这虽然是善意的忠告,却不是受欢迎的真相。对很多国人来说,组屋不但是他们的家,也是他们的大部分身家。许多人更是早已被灌输房子是增值资产,一旦99年地契约满,组屋的价值将归零的概念,他们无论如何是难以接受的。

但是,对大多数业内人士来说,这其实并不是一项意外的消息。新加坡在上世纪60年代末至80年代大兴土木,将人民从甘榜搬迁入组屋,这段时期内完工的组屋单位数以万计,如果全部都得获选加入SERS计划,对未来二三十年内的国库而言,必定是个难以负荷的耗损。这样一笔开支,恐怕是政府不可、也不能够背负的。

新加坡正步入老龄化社会,整个就业市场也面对一场由资讯科技带来的翻天覆地震荡,第三代领导班子面前摆着许多严峻的难题——不但要带领人民走出这场“新科技革命”,还有许多历史遗留下来的“地雷”需要拆解。

接下来,预计会有越来越多人因为房子地契到期而必须搬迁,政府在这个时候敲响警钟,不但及时而且有必要。地契年限偏短的屋主,应该抓紧时间,尽早作出安排,以便从组屋套现,保障退休后的生活。

要买较短地契应从长计议

对于那些正考虑购买较短地契的屋主,更应该从长远角度来考虑,房子是否符合自己的财务规划。

至于那些不懂财务规划的老年人和弱势团体,也希望政府能够主动伸出援手,为他们提供咨询意见,甚至是协助他们寻找合适的替代房屋选择。只要是真实艰难的个案,政府应该有能力从众多的房屋政策中,包括乐龄公寓计划、租赁组屋计划等,找到能够协助他们的方案。

据《海峡时报星期刊》报道,芽笼3巷的190个私宅中,仍有30户人家居住,他们的地契都即将到期。这些房子是1960年,居民住的甘榜被大火烧毁后,政府所建的替代房子,地契为60年,将在2020年到期。房子将在三年后到期,归还给政府,所以大部分屋主已经搬离,少数仍留下来的据说大多年迈的退休人士。其中一些年长屋主受访时,就对此表示难以置信并担心自己无家可归,希望政府伸出援手。

像这类个案相信将越来越多。政府一再重申,地契到期后一般都会收回土地,用意相信是不希望人民继续抱持侥幸的希望。如何在维护国家利益的同时,妥善地执行地契的回收,将是对新一代领导班子政治智慧的一项考验。

组屋可延长地契吗?

也有人认为,如果房子仍好好的,为什么一定要在99年期满后必须归还政府?是不是可以像一些中等入息公寓(HUDC)一样填补地价,延长地契年限?

这是一个政府可以进一步探讨的议题,不过在业界意见分歧其实很大。好处是可以满足屋主原地居留的诉求,但是却可能有违政府将地契设定为99年的一个初衷——让土地再循环,给老旧的组屋区每隔一段时间就可以重新发展的机会。

从技术的层面来看,这个建议也有许多问题需要解决。例如超过99年的房子,结构是否仍然稳固?组屋的建筑设计,是否适合居住超过百年?而屋龄过百的老房子,在维修方面的费用是否会对市镇理事会的经费造成越来越庞大的压力?

HUDC一般是在私有化过后,并且以集体的方式卖出(enbloc sale)后,才由发展商申请更新地契的。换句话说,政府一般都是在地段会被拆除重建的前提下,才允许发展商填补地价,将地契延长至99年的。

如果组屋屋主想要原地居留,但通过私有化和填补地价的方式来延长地契,是否能够获得政府的支持?

牵涉到价值核心问题

首先,应不应该允许组屋私有化,已是一个牵涉到价值核心的问题。如果答案是正面的,那组屋私有化时应该如何分割地契也是一门很大的学问。从组屋小区内的停车场、游戏场、草地、篮球场、亭子,到组屋底层的空地、商店、桌椅、防空壕等,都必须一一分割。每户家庭将填补多少金额,最终是否必须得到所有家庭100%同意,全部都是实际操作起来并不容易一碗端平的难题。

再者,私有化也不等同于延长地契,因为并不是所有99年地契的私人房屋都被允许延长地契。

实际上,靠近植物园的The Arcadia,就在2011年向土地管理局申请填补地价时遭到拒绝。这个拥有164个单位的共管公寓,属于99年地契(从1979年算起),当时仍剩下67年。尽管已获得100%的屋主同意支付土地价差,但土管局仍没有批准屋主将地契延长至99年。

政府一再重申,地契到期后一般都会收回土地,用意相信是不希望人民继续抱持侥幸的希望。如何在维护国家利益的同时,妥善地执行地契的回收,将是对新一代领导班子政治智慧的一项考验。

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