高档私宅转售价回弹12%至近三年高点

市区重建局上周五发布的最新数据显示,本地私宅价格指数连续14个季度下滑,其中,代表高档私宅市场的核心中央区(CCR)在第一季下滑0.4%,但如果就转售私宅而言,高档私宅价格其实已上涨12%,距离2013年高峰期也仅相差2%。

根据新加坡房地产联合交易网SRX在3月发布的预估数据,本地非有地私宅转售价格连续五个月上扬,高档私宅转售价格指数更从2015年6月的低谷,上扬约12%至161,大致回复到2013年10月高峰期164.4的水平,创下三年多来的高点。

受访分析师对于高档私宅转售价格的强劲回弹并不感到意外,甚至认为它更符合了高档私宅当前活跃买气。

第一太平戴维斯(Savills)研究部主管张敏璋接受《联合早报》访问时说:“其实我们从经纪销售情况和买家踊跃询问等市场反应中,已感觉到高档私宅市场前年底开始有起色,无论是交易量和买家兴趣都有所提升。”

他指出,市建局数据涵盖了新私宅和转售私宅,而市建局的高档私宅价格指数走低,部分原因可能是发展商通过大批出售(bulk sale)的方式,把剩余的新单位以介于15%至30%的折扣价卖出,拉低整体高档私宅价格。

例如今年一开年,本地富豪黄祖耀就豪掷4亿多元,向凯德集团(CapitaLand)买下乌节路附近一个豪宅项目The Nassim剩余的45个未售单位,售价比现在个别单位的售价,折扣大约18%。

张敏璋说:“打包出售交易比市场价格低了两三成,无疑拉低高档私宅价格,甚至导致实际市场情况产生误差。毕竟,打包出售是属于较特殊交易,一般买家不太可能在市场中取得这么高的折扣价。”

橙易产业(Orange Tee)研究与咨询部主管黄显洋也认为,高档私宅或许还没回到2011年至2013年的高峰水平,但私宅买气显然逐步回升,价格也趋稳。

去年高档私宅交易量增五成

橙易产业整理数据显示,去年高档私宅交易量共2764个单位,比前年的1859个单位,多出近五成。黄显洋说,高档私宅买气回升,主要是发展商推出的延迟付款计划(deferred payment scheme,简称DPS)。

这个具创意的销售方式,由华联企业(OUE)的豪华公寓项目Twin Peaks开始,让买家能“先搬入,后付钱”,结果此销售方式深获买家欢迎,促使其他发展商跟风效仿。

SRX提供数据显示,过去两年转售交易量最高的两个高档私宅项目为Twin Peaks和丽敦豪邸(D'Leedon),分别有286个和135个单位转手。这两个项目都曾推出DPS。

SRX联合创办人兼技术总监李俊旸受访时说,SRX指数计算方法跟市建局大致相同,两者会出现差异,主要还是新私宅和转售私宅价格走势完全相反。

他指出,新高档私宅中位数尺价过去一年从2348元跌至2251元,跌幅达4.1%;转售高档私宅则从1715元涨至1849元,涨幅达7.8%,显示转售高档私宅走势强劲。

高档私宅交易也以转售私宅为主,去年占了75%左右。

另外,过去两年转售尺价最高的私宅单位,来自嘉峰豪庭 ( Le Nouvel Ardmore )、那森园轩 ( Nassim Park Residences)和TwentyOne Angullia Park,当中嘉峰豪庭有三个单位成交尺价超过4000元。

谈到买家对高档私宅的印象,智信研究与咨询(R’ST Research)总监王伽胜说,买家往往认为高档私宅市场“疲弱”、“表现欠佳”,跟许多高档私宅单位亏本出售等报道不无关系。

他说:“这些私宅亏本卖出、屋主大出血的新闻总是吸引眼球。但它们为数不多,并不能准确反映整体私宅走势,更不意味着整体高档私宅是在下跌中。”

王伽胜认为,高档私宅价格现已趋稳,并有可能在今年上涨1%至2%。他也提醒,高档私宅租金市场依然疲弱,许多私宅迟迟租不出去。因此,投资性买家须谨慎,应做足功课才好进场。

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