多个新公寓项目待售 红山和女皇镇私宅市场已饱和?

私宅林立的红山和女皇镇地区,目前有多个新公寓项目待售,未来两年又会推出两个新项目,引发坊间热议该区私宅市场是否已经饱和,新私宅价格会不会因此下跌?

分析师:若交易继续活跃 市场有能力消化待售单位

受访分析师向《联合早报》指出,虽然新项目推出会为周边公寓带来一定压力,但该区私宅今年首四个月交易活跃,如果这一势头得以延续,市场仍有能力消化掉待售单位。

从红山地铁站到联邦地铁站不过3公里距离,沿线却有多达14个私宅项目。约半数是尚未竣工的新公寓,包括女皇镇地铁站旁的女皇碧苑(Queens Peak)和Commonwealth Towers、红山地铁站附近的嘉御苑(The Crest)、Alex Residences和Principal Garden,以及两周前刚推出市场的ARTRA。

这六个新公寓共有3542个单位。市区重建局资料显示,截至4月底,尚有1462个单位待售,占新私宅单位的40%。其中,销量较差的嘉御苑在2014年推出,仍有近七成单位未卖出。

根据房地产咨询公司世邦魏理仕(CBRE)统计,今年首四个月,这一带共有555个新私宅单位售出。公司新加坡与东南亚研究部主管沈振伦认为,如果这一势头能够持续,预计市场会花一年半时间消化这些待售单位,但市场买气接下来可能受到失业率上升和利率调高等因素影响。

位于红山地铁站旁的ARTRA,首个周末卖出130个单位,占推出单位的65%。这个新项目也带旺附近项目的销售。2015年推出的Principal Garden和2014年推出的Commonwealth Towers,过去两个月分别卖出87个和128个单位;去年同期,这两个项目仅分别售出25个和六个单位。

戴玉祥产业研究部东南亚区域主管李乃佳指出,没有在新项目挑到心仪单位的买家,可能会转而选购附近的公寓。新项目的促销活动,也帮助买家增进对这一带的了解。鉴于市场有不少积压购买需求,该地区买气应该会持续至少一年。

橙易产业研究与咨询部主管黄显洋也认为,如果今年首四个月的买气延续,到了年底未售单位可能会降至600个左右。市场还有余力消化未来推出的两个新公寓。

政府去年底在女皇镇玛格烈通道推出的私宅地段,可建约275个住宅单位,由MCL地产标得,得标价相当于容积率每平方英尺998元。智信研究与咨询总监王伽胜预测,新项目推出时,销售尺价将高于1700元。

政府上个月又在史德林路(Stirling Road)推出一块私宅地段,下周四(18日)截止竞标。这块地段可建造多达1110个公寓单位,分析师预计会有至少六方参与竞标,得标价介于容积率每平方英尺780元至820元。

整体来看,红山和女皇镇地区的新公寓售价多介于1650元至1700元。售价最高的是2013年推出的Alex Residences,尺价中位数为1900元;售价最低的Principal Garden,尺价中位数也达到1646元。

李乃佳指出,尽管新私宅供应量大,但由于交通便利,红山和女皇镇一带依然是最具吸引力的私宅地段之一。

王伽胜也认为,这一带一向受到私宅买家和外派人员青睐,尤其是那些想要住得靠近市区,预算又相对较低的买家。

他预计,这一带私宅租金今年最多下跌2%,明年可能就会稳定下来。私宅转售价则可能在今年持平,明年还有潜力上扬2%。

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