买工业房地产须付消费税

房地产解码

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本地私宅交易最近日益活跃,房地产投资情绪也似乎有所改善。然而,房地产投资除了有大家比较熟悉的私人公寓,也包括较冷门的工业房地产。

事实上,随着全球经济加快增长步伐,我国今年经济表现预料比去年更好,特别是制造业和运输业出现触底回弹迹象,这意味着工业空间需求可能回升,对工业房地产投资带来利好因素。

对一些精明的投资者来说,工业房地产让投资组合更多元,可以降低投资风险。

不过,作为另一种房地产投资类别,购买工业房地产的条例限制也稍有不同,因而产生不同的优势和劣势。

从优势来看,与住宅房产相比,工业房产最大优势之一,就是政府对工业房地产交易不收额外买方印花税(ABSD)。换句话说,外国人在购买工业房地产时不必支付高达18%的额外买方印花税,而我国公民在购买第二个、第三个或以上的工业单位时,也不必支付7%或10%额外买方印花税。

然而,出售工业房地产仍须支付卖方印花税(SSD)。如果卖方在一年、两年或三年内卖出项目,必须分别支付15%、10%或5%的卖方印花税。只有持守四年以上的工业房地产,才无须支付卖方印花税。

工业房地产的一大劣势是,它和商业房地产都算是商品之一,因此在交易时,买家须要支付7%的消费税(GST)。没错,人们通常上餐馆用餐得支付的消费税,购买工业房地产也得支付相同税务。不过,如果买家是个消费税注册企业或机构,可索回这笔消费税。

工业房地产其他相关税收还有房地产税(property tax)。与住宅单位不同的是,无论是自用型或租出的工业单位,房地产税率一律为10%。我国工业房地产项目并不征收任何资本利得税(capital gain tax)。

最后,在投资工业房地产时,买家必须了解本地工业房地产的类别、用途和地契产权。

基本上,本地工业房地产项目分别工业厂房、仓库和商业园区。这些工业房产的地契大多是30年或60年,也有一些是99年或永久地契。

按工业用途,工业房地产又分为B1和B2两大类。B1的工业房地产与住宅之间的隔离可少于50公尺,一般是作为轻工业、洁净、公用事业和电信等用途。B2的工业房地产和住宅之间的隔离却必须大于50公尺,因为它除了轻工业用途,也可作为汽车维修以及生产电子产品等一般工业用途,有可能产生噪音。

值得一提的是,所有工业房地产须有至少六成空间是用作工业活动,即制造、组装、研发和附属性仓储等;其余多至四成空间则可用作办公室、展销厅和其他共用空间等支援性商业用途。

这意味着,业者不能把工业空间用来做为办公室、零售或贸易公司,例如女佣介绍所、旅行社、广告公司、会计公司或律师楼等不准设在工厂内。

随着现代行业转型和改变,现有工业房地产条例界线却逐渐变得模糊。例如婚纱摄影室可设在工厂内,因为它是属于须用上各类摄制器材的生产活动。业者在投资或租用工业房地产时,最好向市区重建局查看其行业性质是否符合工业房地产条例,可在工厂内运营业务。

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