私宅如何能成功集体出售?

中等入息公寓友诺士雅苑经历三次集体出售活动,才成功以高价售出,赶上了集体出售市场复苏的好时机。(叶振忠摄)

楼市乾坤

  私宅集体出售市场再度掀起热潮,过去一年来成功集体出售的私宅项目日益增加,交易额超出市场预期,让一些曾数次公开求售的私宅项目重燃希望,纷纷展开求售活动或开始筹备求售,寻求买主。

  不过,不是每个项目都能轻易获得发展商的青睐,本期《楼市乾坤》将探讨私宅集体成功出售的元素。

单在今年上半年,四个私宅项目集体出售的交易额就达15亿1800万元,是自2011年以来最多的一次。分析师预计,今年内会有大约多三个私宅项目成功集体出售,全年总交易额可能突破20亿元。

过去六个月,可说是集体出售市场近年来难得一见的丰收期。

私有化中等入息公寓(HUDC)Rio Casa和三度求售的友诺士雅苑(Eunosville),分别以5亿7500万元和7亿6578万元出售。

乌节路私宅项目独木山园(One Tree Hill Garden)和综合项目吴与吴大厦(Goh & Goh Building),则分别以6500万元和1亿零150万元成交。

这四个项目的交易价都高于市场预期,总交易额已超过去年全年的10亿零500万元。上一次的高峰期在2011年,总交易额为30亿4720万元。

约50个私宅项目正筹备集体出售

仲量联行(JLL)区域董事陈鸿文接受《联合早报》访问时说,据他所知目前有大约50个私宅项目正在筹备集体出售计划,其中三分之一是99年地契的项目。

这包括位于后港的Florence Regency、东海岸的湖阁(Lagoon View)和礁湖园(Laguna Park)、牛车水一带的珍珠苑公寓(Pearl Bank Apartment)及裕廊东的绿和园公寓(Ivory Heights)。

其中,礁湖园已是第三次求售,而珍珠苑则是第四次进入集体出售市场。市场交易活跃,让这些项目的屋主重新燃起高价卖掉房子的希望。

陈鸿文说:“曾经求售失败的项目都有集体出售的潜力,因此会一直等待时机重新启动出售计划。当其他项目成功出售时,这显示地皮市场复苏,因此促使许多屋主检讨出售计划,再次尝试出售。”

政府售地计划(Government Land Sales)的竞标活动竞争激烈,也致使发展商往集体出售市场探温,寻求另一种购买地皮的途径。

集体出售时机很短暂 高峰料九个月至一年

私宅项目要成功集体出售,除了市场条件成熟,关键是把握时机。

在高力国际(Colliers International)董事经理邓慧玲看来,现在正是集体出售的最佳时期。

“集体出售市场是周期性的,这个时机很短。目前市场成熟,适合大型项目进行集体出售,因为发展商有充足的资本发展大面积的地皮。”

陈鸿文也有类似看法。他认为,政府明年可能推出更多地段供竞标,加上接下来有更多私宅项目集体出售,发展商将有更多机会购地。一旦发展商囤足地皮,就不会出高价竞标,因此率先进场的私宅项目有价格优势。

他预计,这次的集体出售高峰将维持九个月至一年。

他认为,能快速取得最少八成屋主支持,并以合理价格推出集体销售活动的项目,寻得买主的机会较大。可是一些中等入息公寓规模庞大,要取得至少八成屋主同意须耗费大约三个月至一年的时间。

“集体出售的时机不多,如果花很多时间取得八成屋主的支持,等到他们推出竞标活动时,可能就错过机会了。”

不仅卖家面对时间压力,买家也同样得在趁房地产市场回暖时,尽快出手。

橙易产业(Orange Tee)研究与咨询部主管黄显洋说,发展商在通过集体出售计划收购地皮发展新项目,须遵循合格证书(Qualifying Certificate,简称QC)和额外买方印花税(ABSD)条例,必须在期限内卖掉所有单位。

有鉴于此,一些发展商可能担心数年后推出新公寓时遇上市场放缓,因此在收购大型私宅项目时会采取谨慎态度。

最大挑战确保定价合理

目前的集体出售环境看似对卖家有利,但交易仍面对失败的可能性。

橙易产业(Orange Tee)研究与咨询部主管黄显洋指出,集体出售最大的挑战,在于定价既要符合屋主的高价预期,又要确保价格合理以吸引买家。

“如果价格太低,屋主所得的利润不高,无法让屋主同意卖屋。反之,如果开价太高,发展商则不愿意竞标。”

屋龄较高保养较差 同意卖房可能性高

他说,每个私宅项目的设计、地点和保养情况不同,影响售价和对发展商的吸引力。一般上,屋龄较高、房子保养较差的屋主,同意卖房的可能性较高。

加上若这些项目的地点对新公寓的需求很大,就能进一步提高集体出售的成功率。

屋主通过集体出售方式所得到的利润,往往比独自出售房子高。Rio Casa的 屋主每户可获得200万元,友诺士雅苑的屋主每户可获得至少225万元。

尽管如此,仍有许多屋主不愿意卖掉房子,影响出售计划的进展。

熟悉集体出售程序的友诺士雅苑屋主王国才(60岁)说,一些年长屋主希望能在目前居住的房子终老,不愿大费周章搬迁。

“我们尊重这些年长者的意见,所以改而寻求其他屋主的同意。负责集体出售竞标活动的房地产经纪公司会向屋主介绍适合购买的房子,为他们提供咨询。”

他说,公寓在2013年首次求售时,许多屋主开价很高,要说服屋主不容易,集体出售委员会用了一年多才完成筹备工作。刚展开竞标活动,政府就推出房贷总偿债比率框架,影响潜在买家的兴趣,以致计划失败。

这次许多屋主都意识到经济环境不如以往,很快就答应参加出售计划,筹备过程耗时大约九个月。

房子的地契也是影响屋主的决定的要素。

一位不愿透露姓名的珍珠苑公寓屋主透露,公寓的地契只剩下50多年,这让一般购屋者难以获得银行房屋贷款,因此对购买珍珠苑单位的兴趣不大。屋主卖不出房子,只好选择集体出售。

政府明年可能推出更多地段供竞标,加上接下来有更多私宅项目集体出售,发展商将有更多机会购地。一旦发展商囤足地皮,就不会出高价竞标,因此率先进场的私宅项目有价格优势。——仲量联行(JLL)区域董事陈鸿文

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