总裁会客室
顺应数码时代发展，罗臻毓表示凯德中国目前也通过现有的凯德购物星应用，向会员推荐商场、住宅、服务公寓或办公楼的活动与服务，同时可累积奖励积分并享有优惠，吸引消费者在“凯德生态圈”内购物、居住和工作。
中国房地产市场竞争激烈，凯德集团中国区首席执行官罗臻毓认为，房地产发展商不能当“等着收租”的业主，被中介网站瓜分利益，而是要积极创造独特的消费体验，才能吸引并留住客户。
科技的进步为许多传统领域带来翻天覆地的改变，凯德中国（CapitaLand China）也不落人后，积极研究以数码技术和数据分析推进业务发展的新方案。
其中一项就是通过现有凯德购物星（Capitastar）奖励计划的手机应用接触消费者。
公司将对现有的330万个中国会员资料进行分析，向他们交叉推荐商场、住宅、服务公寓或办公楼的活动与服务。同时也让会员在这些房地产项目累积奖励积分并享有优惠，吸引消费者在这个“凯德生态圈”内购物、居住和工作。
这种跨物业忠诚计划，相信是中国首例。
罗臻毓（50岁）接受《联合早报》专访时指出，根据中国互联网络信息中心数据，截至2016年12月，中国手机网民人数达6.95亿，占全国网民人数的95％。
不论是沟通、付款，还是看电视剧，他们都离不开手机，因此通过凯德星手机应用接触这些用户，成了自然之选。
他说：“我们称他们为智能消费者，我们的楼宇也要安装智能功能，才能跟他们衔接上。凯德星基本上是衔接我们智能楼宇和智能消费者的桥梁。”
他举例，北京来福士办公楼的出入口处自4月起推出人脸识别功能，在大楼里上班的人只须经过仪器扫描就能快速进入，无须使用出入证。租户也可预先为访客登记，访客就能凭着租户发出的二维码进入大楼。
所有出入人员的资料都会储存在凯德的电脑系统里，这些数据经过分析，公司就能掌握租户和访客的出入习惯。公司计划根据这些资料，通过凯德星应用发送合适的商场、住宅或服务公寓消息给他们。
“如果他们是这个生态圈的一分子，我们就能奖励他们，吸引他们、了解他们，让他们成为我们的忠实粉丝。如果能让在我们所有办公楼工作的职员，到一旁的凯德商场吃午餐和购物，或在出国时以雅诗阁服务公寓为住宿首选，我就能带旺所有业务的生意。”
第三方服务兴起
是危机也是商机
凯德于1994年落户中国，足迹遍布各大城市。若按个别种类的房地产项目计算，公司有69家商场、104座服务公寓和31个住宅项目。
公司之所以努力开拓新的经营模式，除了顺应数码科技趋势，也是为了保住在中国的房地产市场大饼。
代表凯德派驻中国长达13年的罗臻毓，见证了中国房地产业的变化，以及各种中介网站和第三方服务的兴起。在他看来，这是危机，也是商机。
他指出，酒店预订网站为酒店和消费者牵线并从中抽佣，导致酒店利润减少。
近年开始流行的共用办公空间，对办公楼业主也是一大威胁。他认为，共用办公楼业者租下办公楼，添置家具后再以高价转租给他人，是瓜分公司利益的举动。
他也不排除未来可能会有网购平台租下商场，出租给有意设立实体店的网络商店。
他说：“我们不能做一个懒惰的房东，不能只是出租空间，到了月底收租，这是一般的房东……随着科技的变化，市场竞争更剧烈时，有些企业想站在你和消费者之间。”
为了应对这方面的挑战，凯德集团旗下的服务公寓业者雅诗阁（Ascott）所领导的财团2015年就在中国大型公寓共享平台“途家”，投资了1亿2000万。
凯德同中国共用工作空间业者优客工场（UrWork）合作，在两间凯德商场设置共用工作空间。雅诗阁今年在深圳和大连推出lyf共享公寓。
改良手机应用 明年进军网购市场
网络购物势不可挡，凯德中国将在明年为凯德星手机应用添加网购功能，同时推出拍商品照、送货等一条龙服务，协助凯德商场的租户在网上销售商品。
目前，这个应用只供会员用奖励积分换取礼品，若积分不够，他们可在积分之上，另外付一点钱换礼品。应用已具备浏览照片和付款这两大网购基本功能，要发展成网购平台并不难。
罗臻毓说，从应用收集的数据，可了解会员的浏览习惯及对不同礼品的喜好，这为进军网购市场奠定了重要基础。
他说：“如果我们的租户已经有网店，他们可与我们的应用连接。如果没有网店，我就能以优惠价格为他们提供全套的网购服务。这样一来租户不仅能做实体店生意，还能通过网上销售。”
他深信，实体店铺配合网购平台的全通路（omni-channel）零售方式将是零售业的未来，商家必须赶上这趟快车。
虽然商场人潮难免会受网购影响而减少，但他认为，如果商家能提供独特的体验，例如化妆品商提供化妆服务，顾客自然会回流。
传统零售业面对电子商务的冲击，许多人认为，商场迟早得关门大吉，但罗臻毓持有不同看法。
他说：“中国的多数住宅面积只有大约80平方米，你如果同父母一起住，是不太可能会邀请五六个朋友到家里聚会。如果你只身离乡打工，只能租一个小房间或小型公寓……他们要和朋友聚会或女朋友约会，都会选择到外面。”
他指出，人们须要一个社交场所，而提供多种餐饮、休闲娱乐服务和各类货品的商场，最为最理想。
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