巴耶利峇空军基地2030年后他迁 芽笼将会高楼林立?

随着巴耶利峇空军基地搬迁后,不只是芽笼,包括大巴窑、后港、盛港、榜鹅、勿洛和芽笼等地区的私宅项目,建筑高度都有望提高,集体出售潜能也跟着上扬。

巴耶利峇空军基地将在2030年后迁移,基地周边建筑高度限制预计会解除,到时就可兴建更高楼层的房屋,现有楼房也成为集体出售活动的目标。例如,芽笼就可能变成高楼林立的地区。

受访房地产分析师认为,巴耶利峇的重新发展是一项长远发展计划,估计要二三十后才能完全实现,间中涉及许多未知数,所以投资者不应操之过急,贸然进行投资。

仍须借很多东风来发展

 

国际地产顾问公司总裁邱瑞荣接受《联合早报》采访时指出,集体出售风吹得正劲,一些房地产经纪可能借机大事宣传这这地区的发展潜能。

他说:“买家或许以为巴耶利峇发展已是万事俱备,只欠东风。事实上,这地区发展还要借很多风。”

政府日前宣布扩建登加空军基地,以容纳2030年后搬迁的巴耶利峇空军基地部分军事设备。在搬迁后,巴耶利峇将腾出800公顷的土地供新发展用途,面积比现在的宏茂桥和碧山市镇大,更相当于近10个比达达利新镇规模。

这块土地北至淡滨尼晶片园(Wafer Fab Park),南至友诺士、东至淡滨尼矿湖、西至德福工业区。

分析师认为,这庞大地段可发展为东北部最重要商圈,估计能建造6万至8万个住宅单位、以及购物商场、办公楼、工业园、公园、学校,甚至新的地铁站。

戴玉祥产业研究部东南亚区域主管李乃佳进一步指出,当这块地发展计划落实后,会对巴耶利峇区域中心(Paya Lebar Regional Centre)起着提振作用,刺激巴耶利峇房地产价值高涨。

李乃佳说:“政府下来有很多重点发展地区如裕廊创新区、榜鹅创意产业组合园区、兀兰区域中心和巴耶利峇区域中心等。在这几个地区中,我觉得巴耶利峇发展前景最乐观,因为它最靠近市区,离市区只有10分钟车程,在去中心化(decentralised)浪潮中占有极大优势。”

李乃佳也认为,巴耶利峇周边建筑高度限制的解除,会是这地区发展的一大改变关键。

“因为这意味着整个地区的景观会彻底改变,比如芽笼以后可能会是高楼林立,给人截然不同的形象,这将进一步带动芽笼地区的房地产价格。”

由于飞机航线的关系,巴耶利峇地区周边一些建筑的高度目前受限制。例如一些芽笼私宅项目的容积率达2.8,可建36层楼高建筑,却因地区高度限制,只能建到八层楼。

随着巴耶利峇空军基地搬迁后,不只是芽笼,包括大巴窑、后港、盛港、榜鹅、勿洛和芽笼等地区的私宅项目,建筑高度都有望提高,集体出售潜能也跟着上扬。例如,后港的私有化的中等入息公寓(HUDC)Rio Casa最近成功以5亿7500万元集体出售,售价比预示价高出近三成。

星展集团分析研究报说,Rio Casa位置靠近巴耶利峇空军基地,一旦这地区重新发展,它现有容积率有望扩大。所以,发展商在该地段建造的新公寓未来或许又有集体出售的可能。

20多年后楼市将会如何?

 

欣乐国际(SLP)执行董事麦俊荣受访时坦言,建筑高度限制解除,的确有可能带动更多集体出售活动,让不少屋主获益。

但他也提醒,巴耶利峇空军基地的迁移计划对私宅价格影响,涉及了很多方面,包括迁移计划具体推出时间和到时楼市情况等。

他说:“我们说的是20多年后的事情,到时楼市会是社么情况,无人知晓。比如我们可能面临另一场金融危机,又比如政府要建更多退休村,满足老龄化人口需求。“

国际地产顾问公司总裁邱瑞荣从供需角度出发,担心巴耶利峇腾出的800公顷的土地,如果全发展成住宅项目,会导致楼市供应忽然猛增,房价因供多于求而下跌。

据他估计,政府计划发展的巴耶利峇、登加新镇、南部濒水地区,以及重新发展联邦道和东陵地区等,可为市场增添110万个住宅单位,满足超过450万人的住房需求。

“所以除非政府改变现有外来人口政策,否则按目前发展计划,巴耶利峇等地区的全面发展,可能造成楼市供应过多,房价不升反跌。”

邱瑞荣建议买家不必急于现在进入市场,更别误跟集体出售风潮而结果“搭错车”。

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