随着巴耶利峇空军基地搬迁后，不只是芽笼，包括大巴窑、后港、盛港、榜鹅、勿洛和芽笼等地区的私宅项目，建筑高度都有望提高，集体出售潜能也跟着上扬。
巴耶利峇空军基地将在2030年后迁移，基地周边建筑高度限制预计会解除，到时就可兴建更高楼层的房屋，现有楼房也成为集体出售活动的目标。例如，芽笼就可能变成高楼林立的地区。
受访房地产分析师认为，巴耶利峇的重新发展是一项长远发展计划，估计要二三十后才能完全实现，间中涉及许多未知数，所以投资者不应操之过急，贸然进行投资。
仍须借很多东风来发展
国际地产顾问公司总裁邱瑞荣接受《联合早报》采访时指出，集体出售风吹得正劲，一些房地产经纪可能借机大事宣传这这地区的发展潜能。
他说：“买家或许以为巴耶利峇发展已是万事俱备，只欠东风。事实上，这地区发展还要借很多风。”
政府日前宣布扩建登加空军基地，以容纳2030年后搬迁的巴耶利峇空军基地部分军事设备。在搬迁后，巴耶利峇将腾出800公顷的土地供新发展用途，面积比现在的宏茂桥和碧山市镇大，更相当于近10个比达达利新镇规模。
这块土地北至淡滨尼晶片园（Wafer Fab Park），南至友诺士、东至淡滨尼矿湖、西至德福工业区。
分析师认为，这庞大地段可发展为东北部最重要商圈，估计能建造6万至8万个住宅单位、以及购物商场、办公楼、工业园、公园、学校，甚至新的地铁站。
戴玉祥产业研究部东南亚区域主管李乃佳进一步指出，当这块地发展计划落实后，会对巴耶利峇区域中心（Paya Lebar Regional Centre）起着提振作用，刺激巴耶利峇房地产价值高涨。
李乃佳说：“政府下来有很多重点发展地区如裕廊创新区、榜鹅创意产业组合园区、兀兰区域中心和巴耶利峇区域中心等。在这几个地区中，我觉得巴耶利峇发展前景最乐观，因为它最靠近市区，离市区只有10分钟车程，在去中心化（decentralised）浪潮中占有极大优势。”
李乃佳也认为，巴耶利峇周边建筑高度限制的解除，会是这地区发展的一大改变关键。
“因为这意味着整个地区的景观会彻底改变，比如芽笼以后可能会是高楼林立，给人截然不同的形象，这将进一步带动芽笼地区的房地产价格。”
由于飞机航线的关系，巴耶利峇地区周边一些建筑的高度目前受限制。例如一些芽笼私宅项目的容积率达2.8，可建36层楼高建筑，却因地区高度限制，只能建到八层楼。
随着巴耶利峇空军基地搬迁后，不只是芽笼，包括大巴窑、后港、盛港、榜鹅、勿洛和芽笼等地区的私宅项目，建筑高度都有望提高，集体出售潜能也跟着上扬。例如，后港的私有化的中等入息公寓（HUDC）Rio Casa最近成功以5亿7500万元集体出售，售价比预示价高出近三成。
星展集团分析研究报说，Rio Casa位置靠近巴耶利峇空军基地，一旦这地区重新发展，它现有容积率有望扩大。所以，发展商在该地段建造的新公寓未来或许又有集体出售的可能。
20多年后楼市将会如何？
欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣受访时坦言，建筑高度限制解除，的确有可能带动更多集体出售活动，让不少屋主获益。
但他也提醒，巴耶利峇空军基地的迁移计划对私宅价格影响，涉及了很多方面，包括迁移计划具体推出时间和到时楼市情况等。
他说：“我们说的是20多年后的事情，到时楼市会是社么情况，无人知晓。比如我们可能面临另一场金融危机，又比如政府要建更多退休村，满足老龄化人口需求。“
国际地产顾问公司总裁邱瑞荣从供需角度出发，担心巴耶利峇腾出的800公顷的土地，如果全发展成住宅项目，会导致楼市供应忽然猛增，房价因供多于求而下跌。
据他估计，政府计划发展的巴耶利峇、登加新镇、南部濒水地区，以及重新发展联邦道和东陵地区等，可为市场增添110万个住宅单位，满足超过450万人的住房需求。
“所以除非政府改变现有外来人口政策，否则按目前发展计划，巴耶利峇等地区的全面发展，可能造成楼市供应过多，房价不升反跌。”
邱瑞荣建议买家不必急于现在进入市场，更别误跟集体出售风潮而结果“搭错车”。
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