房地产解码
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私宅市场回暖，近来推出的许多新项目反响热烈，一些组屋住户也想在私宅房价上扬之前进场。本期房地产解码就为你介绍从组屋提升到私宅的一些注意事项。
为防止组屋沦为投机工具，政府规定组屋住户要达到最低居住年限（MOP）后，才能购买私宅。多数组屋的最低居住年限都是五年。但也有一些例外，譬如没有政府津贴的一房式转售组屋，不设最低居住年限。
最低居住年限通常是从领取钥匙当天算起，但必须扣除屋主不住在单位的时间，譬如当屋主出租整个单位的时段。如果组屋所有权经过转让，最低居住年限也要重新计算。若不清楚所住组屋单位是否达到最低居住年限，可向建屋发展局查询。
至于买公寓后能否保留组屋？有关规定是新加坡永久居民必须在购买私宅的六个月后脱售组屋单位，我国公民则可同时拥有组屋。
不过，本地公民和永久居民在购买第二套及更多房产时，都必须支付额外买方印花税（ABSD）。
本地公民购买第二套房产时，需要缴纳7％的ABSD，购买第三套及更多房产时要缴纳10％。如果本地公民和已婚配偶在联名购买私宅六个月后脱售组屋，则可申请退税。对于永久居民，购买第二套及更多房产时都要缴纳10％ABSD。
新加坡金融管理局在2013年6月推出总偿债比率（TDSR），规定借贷人每月总偿债额，包括房屋贷款、汽车贷款，以及信用卡债等，不得超过月收入的六成。因此，在购买私宅前时，最好先把组屋贷款还清，以确保能获更高额度的私宅房贷。如果在购买组屋时申请的是建屋局贷款，在升级为私宅时也要记得转换成银行贷款。
如果预算有限，则可以考虑购买执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）。根据房地产咨询公司PropNex资料，新推出的EC定价通常比私人公寓低20％至25％。购买新EC的家庭月入顶限为1万4000元。
不过，组屋提升者必须在EC项目完成的六个月内卖掉组屋单位，如果购买的是2015年之后推出的EC项目，也必须支付转售抽润。相应地，EC屋主不必缴交ABSD。银行在计算购屋者的可贷款数额时，组屋提升者每个月原本要摊还的组屋房贷款项，不会被纳入TDSR计算中。
与私宅相比，EC的限制是必须达到五年最低居住年限后才可转售，住满五年后只能卖给新加坡公民和永久居民，10年后才能卖给外国人。因此，EC的买价和卖价间的差距会随着时间推移而缩小。分析师认为，只有当新EC的价格比相同地点和素质的全新私人公寓来得便宜时，购买EC才符合经济效益。
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