“极客”风行集体出售红火 仍无法带动租金回弹

国际地产顾问公司总裁邱瑞荣接受《联合早报》访问时指出,由人类第四次工业革命所带动的极客经济所制造出来的工作,周期较短,外来雇员租用私宅的时期相应缩短,而私宅空置期则被拉长,这对出租市场不利。

极客经济(Geek Economy)蔚为风潮,集体出售活动也越来越红火,但市场分析师认为这两大趋势仍无法提振本地出租市场的表现,以及带动租金回弹。

国际地产顾问公司总裁邱瑞荣接受《联合早报》访问时指出,由人类第四次工业革命所带动的极客经济所制造出来的工作,周期较短,外来雇员租用私宅的时期相应缩短,而私宅空置期则被拉长,这对出租市场不利。

何谓极客?

据了解,极客是指在互联网时代创造全新商业模式、尖端技术与时尚潮流的人。他们在经济中所发挥的影响力,已逐渐从非主流转为强势。

邱瑞荣认为,当前的外来人才无法增添对本地私宅的需求。同过去不同的是,诸如面簿一类的跨国企业,外国员工被派驻我国的时间都不长,租约也变短。政府在不久前宣布私人住宅的最低居住期从六个月减至三个月,相信是考虑到这个新趋势。

一般来说,这类跨国企业员工的薪资不高。相关企业以能够上市为目标,即使未上市也能通过集资获得极高估值,像优步(Uber)就是一例。员工通常都得到大量股票选购权,也寄望能在公司上市时一朝暴富。

相应的,这些外来员工的住宿配套并不优渥,一般都会共租私宅,而租金预算介于1500元至3000元。

与此同时,我国近期就业市场情况不佳,也给出租市场蒙上阴影。根据人力部发布的数据,本地今年首两个季度工作岗位减少近1万7000个。

邱瑞荣说:“这并不是减少1万7000个人头,而是有这个净总数的工作消失,实际减少的就业人数可能是3万人。除非就业市场好转,否则我还是感到悲观。”

谈到当前私宅市场的租金收益率,他表示,若根据官方的价格指数和租金指数来计算,并无法反映出实际情况。

例如,按照计算,在今年第二季的租金收益率,代表高档私宅的核心中央区(CCR)是3.16%,代表中档私宅的其他中央区(RCR)是3.62%,代表大众化私宅的中央区以外(OCR)为2.75%。在2013年第二季,这三个地区的租金收益率分别是3.18%、3.49%和3%。相比之下,四年间的数据差距似乎不大。

邱瑞荣解释,价格指数涵盖竣工和兴建中的私宅,而租金指数只有竣工单位,两个数据并不对称。此外,租金指数也没有把空置率考虑在内。

今年首两季的空置率是8.1%,按推算相当于一年内有两个月空置。可是,根据他的观察,目前许多私宅空置期达半年,仍是平常的事情。

另一方面,富瑞(Jefferies)刚发布的最新报告也指出,尽管大量私宅集体收购活动,会减少市场上私宅数量,但这一波集体收购潮,却不会像过去一样带旺出租市场,促使租金回弹,因为市场仍供过于求。

报告统计,从2016年至今已有2000个私宅单位获集体收购,另有6000个单位在洽商当中。

报告提醒,即使假设共有8000个单位进行集体收购,在未来三年里,市场上的私宅单位仍然比需求多20%。相比之下,在2005年至2007年之间,需求却是市场供应的八倍。

报告认为,除非我国人口增长加速、集体出售活动更加稳定、住宅共享的过渡性需求改善,以及私宅供应减少,全岛的空置率与租金才可能会有起色。

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