集体出售卖什么

制图∕蔡新友

就势论市

一个地方住了多年,必然有些挥不去的情感和记忆,这些情感和记忆并不是给一笔钱就能解决。集体出售卖的是什么,集体出售热潮又给我们留下什么,其实是值得深思的问题。又或者,在这利益挂帅的世界,这问题早已没有思索的意义。

房地产周期犹如一张旧唱片,不时会响起令人熟悉的旋律。

几天前,政府宣布最新的发展费(development charge)。其中,非有地私宅的发展费平均增幅最大,达到13.8%。有分析师认为,这与当前火热的集体出售热潮有关,预料这回的调涨幅度能暂时为热火朝天的集体出售交易降温。

政府上一回以双位数调高非有地私宅的发展费是在2011年,恰好也是集体出售的高峰期。

当时,私宅市场在经历全球金融风暴的低潮后,开始强劲回升。现在,经过几年降温措施和总偿债率(TDSR)所导致的低潮后,楼市出现回暖趋势,集体出售市场也再度掀起热潮。

2016年,本地共有六宗集体出售交易,总交易额超过10亿元。但单是在今年首七个月,已有七宗私宅集体出售顺利成交,总交易额达到25亿元,远超去年10亿元的水平。

集体出售热潮越滚越旺

最近几个月,集体出售热潮更是越滚越旺,交易额也屡创新高。例如,今年迄今最大宗的交易是已私有化的中等入息公寓淡滨尼阁(Tampines Court)以9亿7000万元成功集体出售,成为十年来最大宗的集体出售项目。

集体出售热潮卷起,与发展商闹地皮荒、争抢地皮不无关系。政府近年减少供地,像去年政府售地计划下,正选名单地段只有八幅。

本地稍有规模的发展商超过20家,再加上外国发展商涌来争地,除了少数幸运儿,大部分发展商这一两年来都抢不到一块地。在这样的背景下,发展商只好通过集体出售渠道寻找新地皮。

有市场人士指出,目前有大约50个私宅项目正在筹备集体出售计划,这相当于每个星期就有一个集体出售活动。集体出售热潮之炙热可见一斑。

集体出售能否提振市场?

高纬环球(Cushman & Wakefield)的研究与咨询部主管李敏雯日前撰文“集体出售是不是新加坡楼市的量化宽松(QE)?”,谈到当前踊跃的集体出售,会促使未来12个月估计至少25亿至30亿元资金流进市场。

这些资金来自目前集体出售项目的屋主,他们现金充裕,而且须要寻找新住所。因此,这股集体出售热潮将连锁带动的需求,有可能是提振楼市的一支强心针,重新启动楼市走出低谷。

然而,私宅价格连续15个季度下跌后,至今仍没有强劲回弹的迹象。

此外,私宅租赁市场需求依然疲弱,再加上本地就业市场低迷,以及利率下来将会上扬等不利因素影响下,集体出售这支强心针的威力是否能强至提振整个市场,是个很大的问号。

事实上,楼市现在可说是处于微妙平衡点的跷跷板。一方面,市场买气大涨,一些抱着观望态度的投资者已按捺不住准备进场,另一方面,额外买方印花税(ABSD)和总偿债率框架依然是买家头上的强大紧箍咒,令人裹足不前。

对发展商来说,现在市场暗流汹涌,更须小心翼翼,否则一个判断趋势错误,以高价从集体出售中抢到地,结果几年后房价未如预期般高涨,就会陷入亏很大又卖不出的境地。

集体出售活动中的屋主呢?有些要赶着乘搭这趟集体出售列车,主动成立销售委员会找买家,有些见楼市势头好,期望值逐渐升高,要价和欲望不断膨胀。

当然,还有我们这些旁观看戏的人,每次看到成功集体出售新闻,一些老旧房子被人相中,忽然一登龙门,身价百倍,屋主好像中马票发了一笔横财,总是会羡慕不已,发出“唉,早知道这屋子这么值钱,就应把它买了捞一笔”的感叹。

要八成屋主同意不容易

可是,集体出售的故事形形色色,每个成功交易背后往往有些不为人知的故事,这个“早知道”又有谁能知道呢。

一个集体出售项目要争取八成以上屋主同意,每个人的利益看法都不同,要让大多数人取得共识并不容易。

因采访关系,曾出席过屋主的特别会议,有屋主是在楼市高峰期买房,即便集体出售方式卖出房子,还是得不偿失,所以坚持不卖。

但对其他屋主来说,这无疑是“挡人财路,阻人发财”。而一旦触及利益关系,平时讲理的人结果也会狂躁起来,导致场面变得充满火药味。

一些屋主也因对房子有感情而不想卖。与一名屋主谈起时,他认为这股强劲集体出售热潮,令他有一种措手不及、喜忧参半的感受。

他说:“集体出售的事在我们这里讲了好几次,但每次都是雷声大、雨点小,最后不了了之。现在这事情真的发生了,我自然觉得有些错愕和挣扎。”

一个地方住了多年,必然有些挥不去的情感和记忆。集体出售虽让屋主一夜致富,这些情感和记忆并不是给一笔钱就能解决。搬迁前的不舍和搬迁后可能出现的不便,还有是否买得起附近同样面积的替代单位,都是这名屋主担忧的事情。

不同人对房子有不同定义,有人把它当安身之所,有人把它当赚钱工具。集体出售卖的是什么,集体出售热潮又给我们留下什么,其实是值得深思的问题。又或者,在这利益挂帅的世界,这问题早已没有思索的意义。

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