集售私宅改建热潮延烧 或导致两年后供应过剩

根据国大房地产研究所的统计,去年和今年来至少12个私宅项目集体售出。这些项目的地段重新发展后,预计这两年内有8800多个私宅单位推出市场。在政府售地计划方面,政府今年推出的地段将能供应5170个私宅单位,预计会在一两年内开始销售。另外,目前市场上的未售单位有4万4000多个。

近来房地产发展商频频出手竞标集体出售的私宅项目,以重新发展成更大规模的新项目,分析师预计若这股热潮继续延烧,可能会在两年后导致本地私宅市场供应过剩。

影响新私宅供应量的因素主要是政府出售的地段数量,以及房地产发展商集体收购现有私宅项目后重新发展的私宅项目。另外还要考虑到已完工和建造中私宅项目中,还没卖掉的单位数量。

这三个因素必须控制得当,才能确保市场供需平衡。

根据新加坡国立大学房地产研究所的统计,去年和今年来至少12个私宅项目集体售出。这些项目的地段重新发展后,预计这两年内有8800多个私宅单位推出市场。

在政府售地计划方面,政府今年推出的地段将能供应5170个私宅单位,预计会在一两年内开始销售。另外,目前市场上的未售单位有4万4000多个。

戴玉祥产业研究部东南亚区域主管李乃佳接受《联合早报》访问时说:“若按以上三种数据以及目前的良好市场情绪来看,这一两年内的私宅供应量符合市场需求。

“但若接下来有多10至20个私宅项目成功集体售出,而外国买家没有进场扶持,两年后私宅市场可能出现供应过剩的情况。”

他进一步解释,过去一年多集体出售的项目数量度不多,而且大多项目的出售日期都相隔数月。发展商在重新发展后,相信也会在不同时期把新项目推出市场,供应量就会分散开来。

不过,最近有数个私宅项目集中在同一时期求售,重新发展后,多个新公寓项目推出市场的时间可能会集中在短短数月内,这会导致供应量突然大增。

虽然发展商可选在较迟时候才推出新公寓,以避开其他竞争者,但发展商面对遵循合格证书(Qualifying Certificate,简称QC)和额外买方印花税(ABSD)条例的压力。

国大房地产研究所所长程天富博士受访时说:“随着集体出售活动数量这几年来回升,私宅供应量可能增加,尤其是发展商面对QC和ABSD的压力,必须在五年内把私宅推出市场。”

此外,由于现有未售单位超过4万4000个,他预计市场须要半年至一年的时间吸收,这都可能影响私宅售价。

尽管未来可能出现私宅过剩的情况,但目前暂时不会影响发展商对集体出售市场的兴趣。

政府从本月起调高发展费(development charge),非有地私宅的发展费平均增幅达到13.8%。李乃佳说,新收费会为集体出售竞标价带来下行压力,但对永久地契的集体出售项目或小型项目的影响不大。

他预测,私宅市场将在明年复苏,因此集体出售热潮可能持续多一年,卖方可能会为了趁这股热潮为消退前成交而调低售价,吸引发展商竞标。

此外,政府未来可能出台新的政策,为房地产市场降温,以避免私宅供应量过剩。

集体出售屋主寻居所

明年私宅售价或上涨1%至3%

过去20个月来的集体出售私宅单位多达2000个单位,这些住户须要另外购房或租房,预料将推高私宅和租赁市场需求。分析师预测,明年的整体私宅售价可能会上涨1%至3%。

一般上,私宅项目集体出售后,住户在交易完成后的三个月至半年内搬迁,因此住户必须尽快找到居所。

据戴玉祥产业研究部东南亚区域主管李乃佳分析,转售价和租金不会立刻出现波动,这是因为集体出售交易须要一段时间才能完成。

但他预计,明年的新私宅和转售私宅售价会上升1%至3%。如果市场情绪进一步改善,售价有望继续上扬。

国大房地产研究所所长程天富博士指出,其中获益最大的是转售市场,因为屋主须要在短期内找到房子。

他说:“他们也可能购买未完工的新私宅,但这意味着他们在公寓建造期间,可能得租房子住。但以目前的未售私宅单位的庞大数字来看,接下来几个月的私宅转售价格会保持平稳。”

环球联盟—新加坡世纪21执行董事张载雄认为,转售市场的房子面积一般比新私宅大,相信能获得年长屋主的青睐。

他说:“已有好几个中等入息公寓集体出售,这些单位大多是屋主自住,而且单位面积都很大。对这些屋主而言,现在的新私宅面积太小,相信他们更偏向于购买大型的转售私宅。”

在租赁市场方面,程天富认为,由于市面上待租的房子众多,而且租金较低,即使需求增加,也不会在短期至中期内刺激租金上升。

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