到工业大厦购物休闲

Harvey Norman前个月入驻亿达商业园,设立它在本地的首家工厂直销店,在占地3万多平方英尺的空间里,以开阔明亮的摆设展销多类家电和家具产品。(档案照片)
本地女装品牌BeStarck在兀兰的工业大楼Primz Bizhub设立购物廊,工业区租金比市区购物商场便宜许多。(林泽锐摄)

楼市乾坤

随着时代蜕变,工业区大楼的建筑设计变得更亮眼,注入更多零售、工厂直销店概念及休闲元素,成了购物休闲的新热点,也引来许多本地人熟悉的餐饮与生活时尚品牌进驻。

在大型电器店Harvey Norman浏览最新的电脑和手机产品,接着到大型运动用品店迪卡侬(Decathlon)试骑脚踏车,再到职总平价超市买菜“进货”。若有足够时间,还可到True Fitness健身中心运动。

乍听之下,这像是时下一般购物商场里的购物与休闲体验,实际上这些店面都设于工业区大楼中,在另类地点中带给你不一样的体验。

工业区大楼一般给人的印象是杂乱乏味的环境,汗流浃背的工人在忙碌地操作着一台台机器。

然而,随着时代蜕变,工业区大楼已摆脱嘈杂乏味的传统印象,有着更亮眼的工业建筑设计。一些工业建筑还成了购物休闲的新热点,里头有许多本地人所熟悉的餐饮与生活时尚品牌,环境氛围与以往已截然不同。

位于菜市路的亿达商业园(Viva Business Park)是其中一个例子。这个楼面面积达153万平方英尺的工业项目,两年前展开资产提升计划,把大楼中的一些空间转换为零售与商业用途,并引进迪卡侬Decathlon、Harvey Norman和职总平价超市等品牌。

这些计划成功地让亿达商业园从死气沉沉的工业大楼,蜕变成为热闹的购物休闲区。

目前,亿达商业园有五个零售点店面,14个餐饮店面,外加健身中心和儿童益智中心等,每月人流量达30万人次。

霸级零售店面具独特优势

亿达工业房地产投资信托(Viva Industrial Trust)管理公司首席执行长洪富瓅接受《联合早报》访问时说,公司为亿达商业园注入新活力,一来是更好利用空间,二来也是要带来新零售概念。

他说:“即使零售环境充满挑战性,我们发现到面积庞大的霸级零售店面仍具有独特优势。”

许多在工业区落户的零售业者都指出,选择工业区店面,是因为它租金相对较低,能有更宽敞的空间,打造更不同的零售体验。

Harvey Norman是最新入驻亿达商业园的品牌,前个月设立本地首家工厂直销店(factory outlet),在占地3万多平方英尺的空间里,以开阔明亮的摆设,展销多类家电和家具产品。

Harvey Norman新马区董事经理阿如督斯(Kenneth Aruldoss)说,直销店与品牌其他零售店的定位不同,除了售卖的商品类型和价位不同,连店面的整体设计也带给顾客不一样的体验。

迪卡侬是另一个入驻工业区的零售品牌,继去年在亿达商业园开设占地3万5000平方尺的店面,今年5月它又在裕群(Joo Koon)工业区设立新店面,占地4万3055平方英尺。

迪卡侬新加坡主管肯乔治(Bastien Grandgeorge)指出,公司设立庞大店面的优势之一,就是让顾客可以现场试用运动用品。

例如迪卡侬在裕群店面设有10个运动体验区,包括高尔夫推杆练习草坪、小型足球场,甚至运动跑道。顾客可以现场穿上跑步鞋,到跑道上试用鞋子的性能。

低租金吸引时尚餐饮店入驻

除了知名零售品牌,不少具有个性的时尚店和餐饮店也看中工业区较低租金的优势,从购物商场转向工业大楼。

本地服装品牌BeStarck在兀兰工业大楼Primz Bizhub设立购物廊,让顾客免费预约并享受悠闲自在、不受打扰的购物体验。

BeStarck创办人之一赵淑薇说,她和另外两名创办人看了索美塞地铁站附近的商场,不到650平方英尺的店面,租金高达8000元。反观她们现在把店面设在工业区,面积大了一倍,租金却低了四分之三。

世邦魏理仕(CBRE)工业与物流服务部执行董事王俐频指出,工业区大楼形象转变,注入越来越多零售和休闲元素,部分原因是工厂直销店概念兴起。

她说:“工业区的零售店面租金一般比较低,而工厂直销店概念也越来越普遍,从IMM开始到仓库零售计划下位于淡滨尼的宜家(Ikea) 、阁室(Courts)和巨人超市(Giant)等,采用的都是相似的零售概念。”

随着科技行业迅速发展,工业区现在也吸引不少高科技相关行业的租户。

谷歌(Google)去年就从中央商业区的亚洲广场第一大厦,搬迁到丰树商业城。本地知名电竞滑鼠和键盘生产商雷蛇(Razer),以及电子商务公司诚蜂(Honestbee)和Reebonz等,公司也都是设在菜市、亚历山大路,以及淡滨尼等地区毫不起眼的工业大楼或仓库。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚指出,科技公司选择入驻工业区或商业园,考量的不只是租金成本问题,更重要的还是吸引人才。

她说:“对于谷歌这样的科技巨擘,租金成本大概不是它搬迁的首要考量因素,事实上,它更关注的是如何打造一个符合公司企业文化的环境,以吸引更多优秀人才。”

她指出,现在的工业或商业园区有更蓬勃生态环境,一些年轻人也觉得,在商业园区工作感觉更时髦。

谷歌新加坡通讯与公共事务处主任廖心菱受访时说,公司搬迁后,有更多开放空间,能鼓励员工激发创意,无形中提高了办公效率。

随着政府推动企业创新和提升研发技能,高纬环球研究与咨询部主管李敏雯指出,一些商业园的工业空间需求有所增加。不过,整体而言,本地工业空间租金增长不均。

今年第二季,高科技工业空间月租上涨至每平方英尺2.73元,不过工厂和仓库租金分别下滑至每平方英尺1.8元和1.89元。

展望工业空间走势,李敏雯说:“市区边缘的商业园租金,预料下来几个季度会随着持续需求而回返至增长领域,但工厂和仓库租金会继续面对供应过多压力而维持疲弱。”

工业空间使用不当情况增加

工业区大楼形象出现改变,工业空间使用不当情况也有增加趋势。

《联合早报》观察到一些工业大楼里有律师楼、会计公司、投资公司、招聘机构、商业学校和芭蕾舞教室等。它们并不属于工业空间所允许用途的范围内。

根据市区重建局条例,工业空间主要是作为制造和仓储用途,在个别情况下,工业空间里也可进行电子商务和媒体相关活动。

该局的条例也要求工业大楼须有至少六成空间是用作工业活动,即制造、组装、研发和附属性仓储等;其余多至四成空间则可用作办公室、展销厅,以及其他共用空间等支援性商业用途。

商业园的用途弹性较大,可有多达15%的“白色空间”,作为办公和零售等多方面用途。

换句话说,除非获得当局特别允许,否则一般工业大楼空间不能纯粹用作办公室、零售或贸易公司。女佣介绍所、旅行社、广告公司、会计公司或律师楼等不准设在工厂内。

王俐频指出,工业空间使用不当情况的确有上扬趋势,这是因为一些工业房地产经纪不清楚工业空间用途范围,造成办公楼租户“占用”了工业空间。

另一方面,由于现代行业转型和改变,原来的工业空间使用条例界线已逐渐变得模糊。例如旅行社一般不允许租用工业大楼,但如果它主要是在网上售卖旅行配套,又可列入电子商业活动范围内。

市建局会定期检讨 确保条规与时并进

​  市区重建局受询说,工业空间主要是作为工业用途,包括生产、组装和维修,以及仓储等活动,以支持我国制造领域发展。但它也收到不少工业空间使用不当的反馈。

当局说:“这些使用不当情况一般为商业活动,包括独立办公室、教育中心和商店。这都剥夺了真正的工业使用者利用这些空间,并造成工业空间价格和租金上扬。“

另一方面,当局意识到工业景观不断改变,会定期检讨工业空间使用条规,以确保这些条规能与时并进。例如该局就在大成工业区试验融合商业用途空间和白色空间,为该区注入活动。

当局说:“我们会继续在这个地区进行试验,同时确保这些试验不会显著影响整体工业空间规划系统。”

宋明蔚建议,工业大楼业主在租出工业空间,最好寻求专业人士意见,确保租户的行业性质符合当局条例,可在工业空间内运营业务。

她也强调,工业大楼是为中小企业租户提供负担得起的工作空间,让他们从事实际的制造相关活动。

“因此,我们相信有关当局会继续积极关注工业空间使用不当情况,以确保工业领域的中小企业,其空间不会被商业租户所占用。”

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