受访分析师:库存已不多 市场能吸纳HUDC地段新私宅

楼市乾坤

今年至今,已经有四个私有化中等入息公寓(HUDC)成功集体出售,是历来的最高纪录。这类私宅地段不仅屡创地价新高,也让不少屋主的荷包一下子多了大把现金。

值得关注的是,同个地段发展起来的新项目的单位数目,预料将是现有项目的三四倍。

这类新私宅项目未来的价格,买家负担得起吗?

市场能够“消化”这些一两年后陆续登场的大量私宅吗?

大多受访市场分析师认为,由于目前发展商未售出的私宅库存已不多,市场预料将能在未来吸纳在私有化中等入息公寓地段上推出市场的新私宅供应。

据报道,截至6月底,本地未售出的私宅数量已跌至1万7000个单位,为22年来的低点。

今年以来,已经有四个私有化中等入息公寓(HUDC)成功集体出售,为历来首见,并且一再刷新这一波热潮的地价。

之前,私有化HUDC项目的第一波集体出售热潮是在2006年至2007年,有五个项目售出。当时,花拉阁(Farrer Court)在2007年6月以13亿3880万元售出,这个价格至今还未被任何HUDC项目打破。

隔了10年后,当前新一轮集体出售热潮,则是在去年由以6亿3800万元售出的顺福雅苑(Shunfu Ville)拉开帷幕。去年成功集体出售的还有Raintree Gardens。

也有市场分析师观察到,这一轮集体出售行动中,多数的叫价都比过去高,令人担心未来新私宅的售价会被推高。

最近售出的淡滨尼阁(Tampines Court)是当中整体价格最高的,为9亿7000万元;整体价格最低的是Raintree Gardens,为3亿3420万元。

其他三个成功脱售的项目有友诺士雅苑(Eunosville),7亿6600万元;Rio Casa,5亿7500万元;Serangoon Ville,4亿9900万元。

仲量联行(JLL)新加坡研究与咨询部主管郑惠匀接受《联合早报》访问时指出,六个已集体出售项目原单位数目是1953个,未来在同个地段新项目的单位总数约是现在的四倍,预料介于7410个至8350个。

当中,现有单位数目最多的淡滨尼阁(560个单位),预料未来可发展出介于2190个至2460个单位的霸型项目。

至于单位最少的Raintree Gardens(175个单位)也可发展出介于630个至710个单位的新项目。

欣乐国际研究咨询执行董事麦俊荣则预料,这六个项目地段,可兴建共6667个单位。

随着私有化HUDC地段的竞标价一再创新高,目前正在筹划集体出售的一些项目,也打算以高于之前成功集体出售项目的叫价登场。

例如,布莱德景(Braddell View)预料会叫价20亿元,位于乌鲁班丹路的松林阁(Pine Grove)也有意以16亿5000万元集体求售,裕廊东绿和园公寓(Ivory Heights)可能叫价13亿4370万元。

集体出售热潮正在延烧,更多屋主会趁着水涨船高,开出越来越高的价格吗?

对此,郑惠匀指出,随着住宅地段市场好转,地皮的更高价格预料能得到支持,屋主也期望卖到更高价格。

她说,根据市场预料的价格水平与地段的特点而定,一些项目会有合理的叫价,但一些项目的屋主可能会开出市场所不能够承受的价格。因此,预料并非所有地段都能够在这一轮的集体出售中成交。

未来新项目价格令人关注

集体出售叫价与标价节节高升,这些地段未来推出新项目的价格,令人关注。其中一个担忧是,许多屋主都是退休人士或年长者,尽管许多第一代屋主预料已因为集体出售而“赚”得盆满钵满,但他们最终未必会购买私宅来替代卖出的房子,而可能“降级”去购买组屋。

那么,新私宅供应,将由谁来接盘?

郑惠匀指出,这个说法并没有错,但这一群屋主并非未来新供应的关键需求群。

麦俊荣也认为,现有屋主并非发展商未来项目的对象。这类年长屋主若想要留住一些从集体出售获得的财富,又想居住在原来的地区,最恰当的选择便是购买同一地带的组屋。

私有化HUDC地段的总楼面面积往往没有最大化,而发展商无一例外都准备把未来新项目的单位数量翻倍,但分析师预料从目前需求的势头来看,供应不至于过剩。

郑惠匀指出,包括私有化HUDC地段在内,从2016年至现在完成的集体出售,将在未来带来介于7600个至8600个单位的供应,这些预料将在2018年推出,而政府售地计划售出的地段预料也将推出4000至5000个单位。

发展商今年售出的私宅预料介于1万2000个至1万3000个,若这个势头持续,预料新供应将能配合到需求。

她说:“由于政府售地计划推出的地皮减少,使得未售出单位的供应水平跌了许多,尤其是代表大众化私宅的中央区以外(OCR)更需要填补库存,因集体出售而增加的供应来得正是时候。”

橙易产业研究与咨询部主管黄显洋也认为,除非爆发出乎预料的经济危机,否则目前低私宅库存与强劲的潜在寻求,将促使私有化HUDC地段在未来推出的新项目,能够得到正面回响。

买家仍对价格敏感发展商定价须合理

不过,他也提醒,由于买家仍然对价格敏感,因此发展商的价格也必须保持合理。

摩根士丹利(Morgan Stanley)房地产分析师黄文雄指出,包括私有化HUDC地段在内的所有集体出售地段,所建造的新项目料将从2021年起竣工,到时可能给空置率带来压力。

不过,近期来说,从集体出售而去除的私宅单位却有可能降低市场的空置率,对改善租金是好事。

他说,成功集体出售的屋主平均各得到200万元,而这笔款项预料将流回到房地产市场。

他指出,尽管当中一些屋主可能购买转售组屋,这也会间接推动组屋提升者购买私宅的需求。

除了组屋提升者,麦俊荣认为对99年地契项目有兴趣的首次购屋者也会是潜在买家。

发展商风险大

发展商集体收购私有化HUDC地段赚头大?

受访分析师认为,发展商的成本压力也不小,同时面对众多风险。

有市场人士指出,在考虑到标价、将总楼面面积最大化(intensification)与填补地契期限的费用,以及建筑费用后,去年至今成功集体出售的五个私有化HUDC地段(不包括近期售出的淡滨尼阁)预料将来推出时,可获得介于1亿至3亿余元的净利。

受访分析师指出,这笔钱其实不容易赚,除了以上成本,还有拆除现有建筑的费用。

此外,若现有一些屋主反对集体出售,也可能引发官司,耗费的时间与心力会比直接向政府买地来得多。

分析师也提醒,由于HUDC地段面积较大,发展商可能面对因为无法在五年内卖完所有单位,而须支付额外买方印花税(ABSD)。

根据条规,若发展商无法在购地五年后卖掉所有私宅单位,将须支付ABSD。

麦俊荣认为,私有化HUDC地段的单位预料将在五年后陆续竣工。发展商会在一两年内卖出一些单位,但有些单位可能直至逼近五年的限期还未售出。

不过,他预料发展商或许会像过去那样,到时“悄悄”削价出售,避免缴付ABSD。

另7个HUDC正进行集体出售

本地历史上共有18个HUDC项目,建造HUDC的构想最早是在1974年提出。

当时,推出计划是要为月薪介于1500元至3000元、不符合购买组屋资格的“夹心层”,提供一个购买类似公寓住屋的选择。

政府分成四个阶段,先后推出了所有的HUDC。由于私宅价格下滑,政府在1987年停止建造HUDC。

1995年起,HUDC引入私有化做法,第一批包括松林阁和吉门岭公寓(Gillman Heights),后者现已重新发展为翠城新景(The Interlace);最后一个项目是布莱德景,今年3月完成私有化程序,HUDC正式走入历史。

第一个成功集体出售的项目是安柏别墅(Amberville),于2006年以8300万元成交,后来发展成私宅项目Silversea。

去年之前,已有包括安柏别墅在内的五个前HUDC集体出售,去年至今则有六个集体出售,其余七个正处于进行集体出售的不同阶段。

其中,在8月间推出求售的后港Florence Regency招标,共有三个竞标者参与,因最高标价仍低于独立估价师6亿2900万元估值而无法成交。

这个项目预示价为6亿元,发展溢价为2亿4900万元。行销代理正在找回这些对项目有兴趣的发展商接洽。

裕廊东绿和园公寓、位于乌鲁班丹路的松林阁与东海岸礁湖园(Laguna Park)已委任行销代理。

杜尼安路附近的彰思礼阁(Chancery Court)正在寻找行销代理,而布莱德景与麦里芝蓄水池旁的Lakeview Estate已在筹划集体出售。

HUDC时代已过去,但它对市场的影响,或许要等到所有集体出售的前HUDC地段推出新项目并且售罄后,才算真正结束。

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