供需关系瞬息万变

市场拾遗

上个星期一,国家发展部长黄循财指出,集体出售热潮不一定会导致私宅价格上涨,而交通部高级政务部长蓝彬明则表示,汽车零增长率不会显著推高拥车证的投标价。

两名部长从供需关系,向有意买车或买房者派发定心丸。此外,他们的谈话也似乎意味着政府在近期内,不会对房地产投资或拥车出台新的辣招。

黄循财指出,在集体出售地段建盖的新私宅项目,将在接下来一两年内推出求售。这将提高新私宅的供应量,从而压抑房价的上升。此外,发展商必须在购买土地后的五年内建好并售出所有的单位,否则就得支付额外买方印花税。这将确保发展商以合理的价格售卖新私宅。

同样的,蓝彬明表示,在目前0.25%的汽车净增长率下,拥车证各组别的配额每个月增加不到100张。因此,汽车零增长率的政策,对拥车证价格影响不大。他说,新拥车证的发放量,主要取决于旧车注销的数目。此外,随着公共交通的供应量增加,人们对拥车的需求会减少。

然而,上个星期,各组拥车证成功投标价全面飙升,反映买车者及车行对拥车证价格上涨的预期。对汽车业者及有意买车者而言,政府持续削减汽车净增长率,将导致拥车证供不应求,从而推高拥车证投标价。

另一方面,不少发展商感叹土地库存枯竭,而土地竞标也日益激烈。土地标价屡创新高,反映土地供不应求。因此,发展商及潜在买家普遍看涨房价的走势。

横看成岭侧成峰,远近高低各不同。站在不同的角度及时间点看价格走势,可能得出不同的结论。一般上,政策制订者是从宏观的角度,以望远镜看问题,而市场则以放大镜评估供需及价格的变化。

此外,供需关系也因市场情绪及政策干预而改变。换言之,供需是一个动态的关系,尤其是涉及到价格弹性高的私宅及拥车证。

以房地产市场为例,多年来的房地产降温措施导致发展商在填补土地时,采取谨慎的态度,而政府也削减私宅土地的供应量。直到去年底,不少发展商还要求政府松绑房地产降温措施,以让他们有更多时间脱售滞销的私宅项目。

然而,今年3月政府调低卖方印花税后,房地产市场开始摆脱四年来的颓势。发展商很快地清掉滞销的单位,而未售出的新私宅单位数目也降至历史新低。此外,今年以来通过集体出售的私宅单位多达2700个,远超过去年的600个,而这些业主必须寻找替代住屋,从而推高房地产的需求。

房地产市场从供应过剩过渡到供不应求,反映在地价与新推出私宅的售价上。虽然在集体出售地段建盖新私宅单位的数目,将大大提高未来的供应量,但是发展商及房地产投资者更关注的是,如何抓紧目前房地产上升周期的赚钱机会。

市场情绪与经济增长
息息相关

另一方面,市场情绪对房地产市场的走势,也至关重要,而市场情绪又与经济增长息息相关。

例如,在90年代中期的房地产高峰期,组屋申请者多达15万人,而建屋局也加紧建设计划,以缩短组屋轮候时间。然而,在1997年亚洲金融危机后,组屋申请者骤减,导致建屋局花费五年多的时间,才清完3万多个滞销的组屋。

目前,房地产市场处于上升周期,市场情绪也相当亢奋,并带动其他行业。上个星期,大华继显(UOB-Kay Hian)股票行在宣布业绩时指出,集体出售热潮将为市场注入超过60亿元的资金,这不仅对房地产市场有利,也将带动金融行业。

其实,集体出售热潮让私宅业主得以高价脱售房地产,从而促进消费与投资需求,并在市场上发挥了财富效应。

这一轮的房地产盛宴刚刚开始。发展商担心的是,集体出售热潮可能导致政府推出更多降温措施,使这个盛宴戛然而止。然而,在官方的词汇中,降温措施称为“宏观审慎措施”(macro-prudential)。从监管的角度而言,房价升跌是正常的市场行为,但若房价上升影响到金融体系的稳定,政府就会通过行政手段压抑需求。

对于股市投资者而言,虽然房地产股已上升不少,但分析师还是看好这个板块。不过,房地产市场的供需关系受多种因素左右,而且倾向大好大坏的两个极端。投资者还得多留意市场情绪及政策干预的走向。

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