反对集体出售不仅是关于钱

国大房地产研究院主任程天富指出,退休的年长屋主在申请房屋贷款时会面对困难。(国大提供)
 陈宗夫妇的单位宽敞明亮,眺望裕华园,裕廊湖景色一览无遗。(陈渊庄摄)

楼市乾坤

私宅集体出售市场近来极为火热,今年来已有数千名屋主以100多万元至200多万元的价格,通过集体出售的方式卖掉房子。这让其他私宅项目的屋主羡慕不已,纷纷开始筹备集体出售活动。

有些项目获得大多数屋主支持,成功推出市场招标,但也有不少屋主因为种种原因而投下反对票。

本期“楼市乾坤”探讨为何一些屋主宁愿放弃数十万元的利益,也不愿卖房子的原因,同时也提醒屋主在有意集体出售房子时,必须留意的相关费用和关注的事项。

工作了大半辈子,李淑莲(75岁)和丈夫陈宗(74岁)最大的愿望就是能拥有一个房子,靠近购物、医疗、交通等设施,享受退休生活。他们花了很长一段时间才找到现在居住的绿和园(Ivory Heights)。

绿和园位于裕廊东,是一个处在成熟住宅区内的私有化中等入息公寓(HUDC)单位,他们的单位宽敞明亮,还能眺望不远处的裕华园,裕廊湖的景色一览无遗。

四年前,两人砸下132万元买下面积达1700平方英尺的单位,还费了一番心思进行装修,把房子打造成无障碍居所。

花费18万元装修

他们把屋内的阶梯改装成斜坡、在房子内铺上防滑地砖,还在各处安装扶手,厕所门也改装了,方便轮椅出入。从策划到装修耗完工时近一年,耗费18万元。

李淑莲接受《联合早报》访问时说:“我的脊椎有问题,无法长时间站立或走动,未来可能得长时间坐轮椅。这间房子是我养老的住所,如果我将来得坐轮椅,房子一定要适合轮椅出入。”

不过,这个有24年屋龄的私宅项目正准备集体求售,让两老深感头疼。他们耗费了不少钱财和精力打造理想家居,若是这么快卖掉,他们将蒙受不小的损失。

他们预计能从集体出售活动中获得205万元,扣除房地产顾问和律师等费用后可获得203万元。这看来似乎有盈余,但问题在于买新房子又得花一笔钱。

根据他们计算,若要以目前的市价买到与现有房子相等面积的私宅,加上装修、添购家具和搬运等费用,估计得花费214万元。在扣除卖屋所得的203万元之后,他们还得额外支付11万元。

李淑莲说:“这是我们的第二间房子,卖掉后再买另一间房子,我们要付7%的额外买方印花税(ABSD),相等于13万元,这样一算,我们会亏损24万元。”

屋主担心买不起替代房子

像李淑莲夫妇不想卖房子的屋主不少,住在道德路好运花园(Goodluck Garden)的吴丽芬(45岁,家庭主妇)也是其中之一。

她不想搬离住了九年的房子,是因为三个11岁至15岁的孩子都在附近的学校上学,不适合搬到其他地点。如果留在该区,附近其他公寓的价格不低,她担心卖屋所得的260万元,不足以让她购买替代的房子。

“如果集体出售成功,我们预计会在明年9月收到发展商的钱,到时才能买替代的房子。附近同等大小的公寓现在要价220万元,可是最近房价一直上涨,等到我们能签约买房时,可能就不只这个价钱了。”

集体出售未必稳赚

在整个集体出售过程中,屋主必须支付各种费用,不清楚细节的人可能会被数百万元的集体出售价误导,以为绝对稳赚。

新加坡国立大学房地产研究院主任程天富博士受访时说,如果房屋贷款还未付清,有些银行可能会要求屋主支付提前解约罚款(prepayment penalty)。

他提醒屋主,无论是集体出售或单独出售,都应该谨慎考虑,衡量得失之后才在集体出售协议上签名。这对年长屋主来说尤其重要。

对法律条款一知半解

“如果他们的积蓄不多,他们将没有足够现金付替代房子的首款,而是要等到收到发展商的钱之后才能买。另一个问题是年长屋主往往不符合申请银行房屋贷款的条件,例如年纪太大或没有收入,尤其是已退休的屋主。”

一些不谙英文的年长者,对集体出售协议中的法律条款一知半解。虽然房地产顾问能解答疑问,但他们担心,有些房地产顾问会因为自身利益,而没有根据屋主的需求提出建议。

对此,程天富认为,委任具有优良记录、信誉卓著的房地产顾问公司极为重要,这些公司也必须有一支熟悉集体出售房屋的专业团队。

瑞德律师事务所(Rodyk & Davidson)合伙人李烈扬也有同感。

他受访时说:“屋主应该委任能以公平透明的方式为公寓估价的房地产顾问。如果有任何疑问,应该向有经验的律师咨询了解自身的权益。屋主也应该要求受委任的律师和房地产顾问,以他们熟悉的语言讲解法律文件内容。”

他强调,屋主不应该在还没收到卖房子的钱,就急着买另一间房子。因为如果交易不获有关当局批准而告吹,屋主可能会陷入财务困境。 “无论是想要卖房子,或无意搬迁的屋主,都必须向有经验且优秀的房地产顾问和律师的咨询,才能确保在合法的情况下以最高的价格出售房子。”

集体出售前应注意事项:

■ 集体出售协议
(Collective Sale Agreement)

这是出售房子的合同,具有法律约束力。内容包括预示价、销售收益的分配方式(apportionment)、公开招标的销售方式、集体出售的费用、赋予集体出售委员会处理销售事宜,以及同发展商讨论售价的权力等条款。

由于这是一份法律文件,不熟悉法律用语的人可能看不懂,屋主应该要求房地产顾问或法律顾问详细地解释。

■ 保留价(reserve price)

这是整个私宅项目的最低售价,集体出售委员会可自行向发展商开出比保留价高的价格,但绝对不能低过保留价。

如果要调低保留价,委员会必须召开屋主大会以获取多数出席者的同意。接着还要取得八成屋主的签名,才可下调保留价。如果公寓的估价比保留价高,委员会必须按估价或更高的价格出售公寓。

■ 搬迁期限

屋主可选择在交易完成时搬离,或在交易完成后的期限内离开,一般上期限为六个月。如果屋主选择后者,买方或卖方的法律顾问会扣下该屋主一小部分卖房的收益(大约5%)。待屋主清空房子后,才发放这笔余款。

继续住在房子里的屋主可能得付租金给得标的发展商,同时照旧支付每月的公寓管理费和房地产税等。

■ 集体出售各项费用

屋主得支付佣金给房地产顾问和法律顾问,费用为集体出售价格的某个百分比,每户得支付数千元。如果集体出售计划告吹,就不用付费。

另外还有请独立估价师估价费、在本地四种语言的报章刊登广告的费用,以及可能得向分层地契局申请批准集体出售的5000元费用。这些费用将由所有屋主一起分担。

屋主若刚搬入公寓不久而且住不满四年,就得在卖房子时得支付卖方印花税(Seller's Stamp Duty)。

屋主在买替代房子时则得付买方印花税(Buyer's Stamp Duty);如果已有超过一间房子,他们就得付额外买方印花税(Additional Buyer's Stamp Duty)。

■ 分层地契局(Strata Title Board)批准

如果所有的屋主都同意卖房子并签署集体出售协议,委员会可直接与得标的发展商交易。如果有小部分屋主反对,公寓在通过招标找到买家后,必须获得分层地契局(Strata Title Board)的批准才能进行交易。

若屋主发现,卖房收益在扣除集体出售各项费用后比当年买房子付的钱还少,以致出现亏损,可向分层地契局申请终止集体出售计划。要注意的是,这不包括买替代房子、装修和搬家的费用。

另外,屋主若把房子抵押给银行而卖房收益不足以付清贷款,他同样也能提出申请。

分层地契局审核属实后,会下令终止集体出售计划,然后后交由高等法院裁决。

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