行政总裁江志明:GIC与丰树接着进场 胜捷进军学生宿舍眼光好

截至去年底,胜捷在澳洲和英国的学生宿舍资产公允价值是2.85亿新元。今年7月,公司宣布首度进军美国。截至今年底,公司在美国五个州预计拥有六个学生宿舍资产,2140个床位。公司拥有的学生宿舍床位因此增至5348个。

近两年来,大型机构投资者如新加坡政府投资公司(GIC)和淡马锡独资的丰树产业(Mapletree Investments)频频出手,使得学生宿舍这项资产顿时成了市场新宠儿。当众人聚焦于两个市场巨人的大手笔收购,其实本地有一家上市公司比GIC和丰树产业更早进军学生宿舍市场。

胜捷企业(Centurion Corp)行政总裁江志明接受《联合早报》专访时说:“我们不是竞争关系。”但他不讳言:“他们(指GIC和丰树产业)进入这个市场,证明我们的眼光是对的。”

根据房地产资本分析公司(Real Capital Analytics,简称RCA)提供的资料显示,今年第一季,GIC在学生宿舍的投资金额约12.68亿美元(17.15亿新元),去年全年累计达20.45亿美元;丰树产业今年第一季的交易约为6.2亿美元,去年全年是12.35亿美元。

截至去年底,胜捷在澳大利亚和英国的学生宿舍资产公允价值是2.85亿新元。今年7月,公司宣布首度进军美国。截至今年底,公司在美国五个州预计拥有六个学生宿舍资产,2140个床位。公司拥有的学生宿舍床位因此增至5348个。

江志明说:“与大手笔相比,我们肯定是比不上。”

他表示,机构投资者单纯从投资角度看学生宿舍市场,“我们不仅投资,还包括经营和管理。”

评估正确 彻底转型

胜捷是本地唯一专注于客工和学生宿舍的一家挂牌公司。其前身是生产光碟的声美控股(SM Summit)。胜捷于2011年8月反向收购声美控股。

于1996年加入声美,江志明回忆,那是光碟行业正起飞的时期,公司业务遍布新加坡、中国、马来西亚和印度尼西亚。若按照市场占有率排名,声美估计在首两名。

随着互联网的崛起,公司已经意识到光碟行业正走下坡。为了维持盈利,公司转攻为守,停止扩张产线。

但随着光碟行业越来越不景气,公司被迫陆续关闭在不同地区的生产线,江志明说:“对一名管理者而言,这肯定不是受欢迎的决策。”

与此同时,管理阶层也评估各种转型的可能性,“很多人说不熟不做,”转为生产电脑硬盘及USB是最顺理成章的。“但我们评估过,那都是过渡期的产品。”江志明指出,宽频速度越来越快,人们对硬件的需求将逐渐减少。

如今回头看,证明当初的评估正确,江志明说:“既然这个行业不行了,我们就承认了吧!不必硬撑。”

让江志明和团队毅然决然踏入客工宿舍的关键之一是公司的一名控股股东已有一项客工宿舍资产,共5300个床位,同时也有一支成熟的管理团队正经营着。

经过全盘考量,江志明认为此市场前景可期。一方面,当时专门建造的客工宿舍在本地供不应求;另一方面,此模式可在海外市场复制。

江志明直言,即使不是客工宿舍,公司也不会再回头经营硬件生产。

拓展业务 重质不重量

由5300个床位开始,如今在新加坡和马来西亚的客工宿舍床位已超过六万个。江志明透露,公司原定计划是五年内超过10万个床位。

江志明说:“如果你问我对目前的成绩有何感想,我不得不说非常满意。”

他指出,管理客工宿舍不同于管理生产线,“那是一个个的生命,是人就有情感、有反应。”

一栋客工宿舍可能聚集了来自六七个不同国家和文化背景的客工,管理团队如何将客工之间发生冲突的可能性降至最低是最大挑战。

为此,管理团队不仅在宿舍内举办许多活动,鼓励客工融入彼此,同时不定期带客工到新加坡不同的景点参观,让客工体验在地生活。

江志明直指,“按照行业标准,我们有必要这么做吗?没有。我们这么做赚更多吗?也没有。”

但是,这么做可为客户节省人力成本。江志明举例,在马来西亚,管理团队每天协助点名,确保客工准时上班。

他表示,公司转型初期,花费不少时间教育员工如何从制造业思维跨越到服务业,“过去,客工是为我们做事的;如今,他们是我们要服务的对象。”江志明说,与其顾着往前冲,扩大床位数量,不如用心服务,建立口碑与品牌。

料下月在港第二上市 

同样的思维也适用于学生宿舍。江志明清楚记得公司首次宣布跨足学生宿舍市场是2014年2月,“我印象非常深刻,因为这是经过内部激辩之后的决定。”

学生宿舍是陌生市场,管理层担心公司资源无法应付更多投资,内部也不熟悉相关投资条例。

“我们其实可以满足于新马的客工宿舍业务。”江志明指出,目前客工宿舍占集团营收约70%。不过,从每个床位每个月所贡献的租金来看,学生宿舍是大于客工宿舍。

今年上半年,客工宿舍盈利是3241万元,同比增加43%;盈利率是63%,同比增加6个百分点。学生宿舍的盈利是823万元,同比增加28%,盈利率是44%,同比上升4个百分点。

为了减少风险,公司最初跨入学生宿舍市场是先收购澳洲和英国当地的运营团队。大约九个月之后,公司再接手管理,缩短学习曲线。

受限于资源,江志明说,公司接下来将采取轻资产策略。以美国的学生宿舍资产为例,公司计划在整体投资组合中,持有最多30%股权,剩余股权由第三方投资者持有。“我们持股较少,但我们可以借由管理,赚取管理费用。”

至于客工宿舍,他认为,新加坡的土地受限于政府管制,进一步扩大的机会较少。目前除了马来西亚的柔佛州,公司在另一制造业重镇槟城也有新的宿舍建造中。公司同时评估印度尼西亚的机会,据知,公司已买下当地的一幅地。

业务遍及亚洲和欧美多国,为了进一步布局全球,公司早已着手安排在香港两地上市(dual listing)。目前已取得香港交易所原则上批准,估计12月12日挂牌交易。

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