房贷又有新花样应如何做选择?

MoneySmart房贷主管马义强:相较于SIBOR挂钩配套,较保守人士会较适合与定存利率挂钩配套。
iCompareLoan.com创办人何浭生:大家已习惯低利率环境,但金管局一再提醒利率会“正常化”。
mortgagesupermart.com.sg网站执行董事许光俊:明年新房贷增幅预料会介于0.2%至0.5%。

房地产市场开始复苏,银行各出奇招争取客户,而房屋贷款的计算方程式越来越多,名堂更让人眼花缭乱。其实,它们百变不离其宗,最重要的就是捉紧基本概念,以及了解自己的能力和需求。本期《理财锦囊》要探讨房地产贷款的最新配套,以及接下来的走向与趋势。

最近搜索房贷时出现的新名词“OHR”,其实是从“SIBOR”演变而来。

10月初华侨银行(OCBC)推出“OCBC Home Rate”配套,简称“OHR”。它是根据一段“长时间”的一个月和三个月平均新元银行同业拆息率(SIBOR)计算,目前是1%。所谓的“长时间”,华侨银行并没有透露多长时间,但据理财网站MoneySmart.sg的了解是12年。

SIBOR涨幅影响OHR

客户可选择首两年固定配套(OHR+固定利差(Spread))或是浮动配套(OHR+浮动利差)。首两年固定利率配套目前是1%+0.65%,相等于1.65%。

MoneySmart.sg网站指出,追溯过去10年的一个月和三个月平均SIBOR的高峰期,2007年为2.5%,2008年达3.5%,但12年平均还是低于1%。换句话说,如果2018年的SIBOR少于3%,未来两年的OHR会跌到1%以下。

当然,OHR基本上还是由华侨银行制订,并不透明。如果平均年限是10年而不是12年,那两年后SIBOR的涨幅就会影响OHR。

要选择固定或浮动配套,考量和其他配套是一样的。MoneySmart.sg提到,固定利率在首两年不必担心任何变化,但之后的利差往往会比浮动利差来得高。另一方面,按照OHR的算法,浮动利率其实也相当稳定。

总的来说,如果OHR接下来维持在1%左右,只有利差的变动,那这个配套其实比与固定存款利率挂钩的配套更稳定,因为后者还要考虑定存利率和利差这两者变化。

星展集团(DBS)是固定存款利率(Fixed Home Rate,简称FHR)配套的始祖,2014年推出与12个月或24个月固定存款利率挂钩的房贷配套时,在市场造成轰动。之后,星展集团又陆续推出18个月和九个月配套,今年11月再推出八个月(FHR8)配套。

所谓的FHR8,是指1000元至9999元的八个月定存利率+利差计算,目前是0.2%+1.45%,相等于1.65%。

固定或浮动利率、新贷或转贷(refinance)的利差会有不同。无论如何,挂钩的定存期限越短,代表利率越低,如FHR8是0.2%,FHR9是0.25%,FHR18是0.6%,这对客户来说是好事。

与定存利率挂钩配套最受欢迎

mortgagesupermart.com.sg网站执行董事许光俊接受《联合早报》访问时表示,现阶段和定存利率挂钩的房贷配套还是比较受欢迎的,其次是固定利率贷款,SIBOR这几年受欢迎的程度减弱。

iCompareLoan.com创办人何浭生提醒,定存利率也是浮动的,如果经济大环境改变、利率上调,银行得付高定存利率来吸引存户,与定存利率挂钩的FHR配套也会跟着上升。

由于SIBOR明年起应该会上扬,因此MoneySmart.sg建议如果现有房贷只是单纯地和SIBOR挂钩,可考虑转换成OHR。

如果原有房贷已是和定存利率挂钩的配套,是否该转换成和SIBOR挂钩的OHR,则要进一步研究和考虑。MoneySmart房贷主管马义强进一步说明道,所挂钩利率的波动幅度和历史表现是一大考量。

举例来说,今天一个月SIBOR可以是1.6%,10年高位却是高出2.5%。大华银行(UOB)的15个月定存利率配套(Fixed Deposit Pegged Rate,简称15FDPR)的利率今天可以是1.65%,但10年高位只多了0.8%。因此,较保守人士应该会较适合与定存利率挂钩的配套。

许光俊也建议公众在选择房贷配套时应考虑有效利率(Effective Interest Rate)、锁定期限、部分或全额贷款提前还清的灵活性等因素。

联储局本月加息将推高房贷利率

市场普遍预计美国联邦储备局将在12月加息,SIBOR上周三飙高,三个月SIBOR从1.13%涨至1.20%。

房贷咨询顾问普遍认为房贷利率明年会上调到2%。

何浭生指出,新加坡金融管理局(MAS)从2013年起就提醒民众利率会“正常化”(normalisation)。这说明了目前偏低的利率不是正常的,但这么多年来大家已经习惯。

他说:“不要过度举债,但也不要把身上所有的钱都拿去还房贷,应保留足够流动资金周转应急。”

许光俊说,银行间贷款利率会走高,但应该是循序渐进和可处理范围内。目前房贷平均值约1.5%,预料新房贷明年的增幅会介于0.2%至0.5%。

马义强也预测,房贷利率明年会迈向2%,因为联储局升息会促使全球利率上扬,过去一个月房贷利率已从1.3%上升至1.65%也进一步证明了这一点。他认为,未来三至五年会维持高利率。

房贷利率小词典

■新元银行同业拆息率(SIBOR)

新加坡银行间互相借贷的利率。贷款配套通常会是SIBOR+利差。

■现行利率(board rate)

银行内定利率,主要根据银行内部资金成本而定,一般不透明。定期存款利率其实也是现行利率的一种。

■固定利率(fixed rate)

银行承诺在固定年限的利率是固定的。由于含利率成本风险,这类利率通常会较高。

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