分析师:避免私宅供过于求 政府明年售地料小幅增加

对于即将出炉的2018年上半年政府售地(GLS)名单,房地产分析师认为,为了避免私宅供应多于需求,政府的土地供应将维持不变,或是小幅增加。

本地发展商争抢土地越来越激烈,但集体出售热潮却也可能造成市场供过于求。

对于即将出炉的2018年上半年政府售地(GLS)名单,房地产分析师认为,为了避免私宅供应多于需求,政府的土地供应将维持不变,或是小幅增加。

高纬环球研究与咨询部主管李敏雯接受《联合早报》采访时指出,政府较早前已一再提醒集体出售将带来供过于求的风险,按照常理,有关当局应不会为市场注入更多供应,但如果不增加供应,又会给买家和发展商错觉。

“因此,为了权衡利弊,我相信政府应该会小幅增加正选名单上的供应,或维持不变,但较大幅增加备售名单上的供应。”

她认为,通过这个方法,将给予市场一个选择,究竟是要把集体出售市场的地价推高,还是在备售名单里选地。

高力国际新加坡研究部主管宋明蔚则估计,政府明年上半年预计会推出五幅至六幅正选名名单地段,以及12幅至13幅备售名单地段。这将比今年下半年的四幅正选名单地段和九幅备售名单地段,稍微多出几幅地段。

宋明蔚说:“政府应该会继续观察市场情况及地价走势……但它应该不会有反射性反应(knee-jerk reaction),在来临的售地计划中,推出大量正选名单地段。”

今年楼市“消化良好”

过去一年来,房地产界最关注的课题莫过于土地价格和供应。

一方面,政府因担心私宅供应过剩,过去几轮售地活动不断减少供地。以今年下半年为例,政府推出的13幅私宅地段,可为市场市场增添大约8135个私宅单位。这比2012年约29幅地段超过14万个私宅单位供应,显著减少。这也造成发展商土地库存逐渐减少。

另一方面,本地楼市今年出现“消化良好”现象,新私宅销量整体表现亮眼,今年首10个月销量已超过1万个单位,创下三年多新高。

为了争取更多发展地段,发展商除了以更高标价争抢官地,也通过集体出售活动抢地。

截至12月,共有25个集体出售项目成功交易,总值84亿元,是10年来新高,只排在2007年的122亿元之后。

前天,早前被“勾出”的Zouk旧址若锦街(Jiak Kim Street)备售地段,发展商星狮地产(FCL)开出9亿5541万元最高标价,也刷新历来政府售地中私宅地段的最高单位地价纪录。

虽然发展商对土地的胃口奇大,市场“消化能力”也高,但房地产分析师表示,政府不应该只考虑到市场需求,应该从更宏观层面去考虑私宅供需问题。

政府和发展商期望往往有落差

第一太平戴维斯(Savills)研究与咨询部高级主管张敏璋受访时说:“政府和发展商的期望往往产生落差。对发展商而言,他们关注的是下来几年有哪些地段可供发展,以及项目可取得的盈利率。但政府却必须从长期人口增长和变化角度考量,包括私宅空置率及私宅价格的稳定性等。”

他表示,发展商也从集体出售活动中买下了不少私人土地,私宅供应下来足以满足市场需求。政府下来推出地段预料维持今年数量,介于四幅和五幅之间。

他说:“现在很多买家买房都是靠希望,相信下来房价和租金市场会好转,事实上,现在不少私宅还空置着,卖不出或租不出去。”

莱坊咨询与研究部主管陈姳潓也认为,政府明年售地会采取精细调准(calibrated)方式,即便现有市场较火热,明年上半年推出的正选地段或许会增加一两幅,但可为市场注入的私宅单位数目,可能会增加20%至3400个单位。

不过,她认为,政府增加私宅供应量,可能还是无法满足一些胃口奇大的发展商需求。

她说:“土地价格猛涨,虽让一部分发展商变得较谨慎,但另一部分发展商对市场依然牛气冲天,将推动明年土地市场继续走高。”

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