戊戌狗年为双土之年 黄金地带与 东区楼市或最旺

楼市乾坤

鸡啼声远去,汪汪声响起,转眼间戊戌年已经到来。

根据民俗家的说法,戊是阳土、高山、高强;戌是狗,属土。

因此,今年土狗年是双土之年,“土旺”有利于房地产投资。

根据纪录,本地过去连续三次狗年,楼市都非常兴旺。

今年哪一区楼市最旺?最受瞩目的项目有哪些?房价与租金的走势如何?

本期“楼市乾坤”特邀房地产分析师和风水师傅进行剖析,

提供参考意见,让你从不同角度展望本地楼市。

过去三次狗年是在1982年、1994年与2006年。根据市区重建局的记录,这三个狗年的整体房地产价格指数,分别上扬7.45%、42.34%和10.18%。

眼下本地楼市的复苏势头正劲,接下来是否会进一步被土狗带旺,令人期待。

整体私宅价格去年全年上升1.1%,是四年来首次回升,加上政府售地标价破纪录与私宅集体出售再掀热潮,使得市场人士纷纷看好本地楼市的复苏势头。

综合受访市场分析师的预估,今年会有介于1万2139个至1万3297个新项目单位推出。最多项目登场的地区分别是东北部、中央区、市区边缘、南部与北部。东北部即将登场的项目,预料单位数额将领先各地区,介于3052个至5500个,其他分别是市区边缘3600个,南部2121个,北部1419个。

莱坊(Knight Frank)住宅项目顾问与营销部执行董事兼主管陈智群接受《联合早报》访问时指出,东北部今年可能会有六个新项目登场。

高力国际(Colliers International)新加坡研究部主管宋明蔚则指出,市区边缘包括兀里也有新项目推出,南部(女皇镇)的玛格烈通道(Margaret Drive)与史德林路(Stirling Road)也将各有一个新项目进入市场。

正道集团创办人兼首席风水师陈军荣受访时说,房地产是一项长远的投资,不建议只参考这一年的风水走势来选择。他建议以元运飞星的理论(每20年为一运)来看楼市。

他说:“目前的八运(2004年—2023年)旺东北区,接下来的九运(2024年—2043年)和一运(2044年—2063年),可考虑购买南部和北部的房子。这两区的房地产将有望看涨。”

东北区楼市势头强劲

市场分析师也看到东北区楼市的强劲势头。陈智群指出,东北区的Hundred Palms Residences(执行共管公寓)、鑫丰银河湾(Kingsford Waterbay)、Stars of Kovan、森涛苑(Forest Woods)和Riversails,就是去年的五大热销项目。

2015年至2017年的三年间,这一带的单卧房至三卧房的交易量也大涨。

陈智群也指出,西部第五区(金文泰、波那维斯达、巴西班让和西海岸)的交易量也占西部非有地私宅交易量的近六成。

这一带靠近正在成型的第二个中央商业区的裕廊湖区,是它最大的吸引力。这些地点掀起的热潮将在今年持续。

高纬环球(Cushman & Wakefield)研究与咨询部主管李敏雯指出,裕廊湖区也是新隆高铁站的所在,这一带上一个登场项目湖景豪苑(Lake Grande)于2016年推出,在截至去年12月的仅18个月后已售出99%单位。

她认为,第15区(如切、马林百列与加东)也会有良好需求。这一带传统上已是受青睐的住宅区。去年4月推出的海景轩(Seaside Residences)反应热烈,显示市场对这一带新推出项目的需求。

宋明蔚则指出,从去年新私宅销量来看,西部销量占总销量21%,主要是因为有河景苑(Parc Riviera)、The Clement Canopy和心乐轩(Le Quest)这些新项目登场。南部销量占总销量19%,以第三区(中峇鲁、亚历山大、女皇镇)最为亮眼。

新私宅项目有ARTRA,而其他早前推出项目也继续销售,包括Principal Garden、Highline Residences、女皇碧苑(Queens Peak)、Commonwealth Towers和Alex Residences。

至于从去年转售私宅销量来说,东部最受欢迎,销量占总销量23%,而西部(18%)与黄金地带(17%)次之。

2018年东区风水最旺?

房地产市场回暖,发展商纷纷推出新项目,有哪些新项目预料备受瞩目与青睐?

从风水学角度来看,陈军荣认为,2018年最旺东区。市场分析师则各有不同看法。

宋明蔚认为,最受期待的新项目是由新加坡报业控股(SPH)和日本鹿岛建设(Kajima Development)联合发展的比达达利(Bidadari)第一个综合项目。

这个项目预计可建造600多个私宅单位,商业与零售面积将达到31万平方英尺。综合项目也设有民众俱乐部和邻里警局。

此外,友诺士雅苑(Eunosville)地段的新项目将有1399个单位。基于这是继丽敦豪邸(D’Leedon)之后的另一个最大型项目,因此也值得关注。

陈智群则预料,即将登场的Twin Vew将是西部值得注意的新项目。发展商是中建旗下CSC Land,在2013年至去年获颁26个建设局奖。此外,由豪利(Oxley)组成的财团所收购的Rio Casa与Serangoon Ville地段,也可能推出价格具竞争力的项目。

博纳产业总裁伊斯迈(Ismail Gafoor)认为,由于过去两年没有推出新项目,汤申与顺福一带有积压的需求。青建地产收购的顺福雅苑(Shunfu Ville)地段即将推出的项目将受到瞩目。

这一带靠近玛丽蒙(Marymount)地铁站与未来的汤申上段地铁站,附近也有许多设施,包括将在今年底竣工的汤申自然公园,面积50公顷。

李敏雯认为,政府售地计划下售出的柏鲁马路(Perumal Road)地段与顺福雅苑地段都是在这一轮集体出售风潮初期取得地段,买价也比当前地价低,发展商有较大的伸缩余地制定具有竞争力的标价。两幅地段也靠近地铁站,对买家有吸引力。柏鲁马路地段位于花拉路地铁站旁。

戴玉祥产业(Edmund Tie & Company)研究部东南亚区域主管李乃佳认为,黄金地带(第九、10与11邮区)的项目将会受到瞩目。

物色心仪的房地产如同寻宝,但如何沙里淘金就要靠独到的慧眼了。

陈军荣给投资者的忠告是:“房地产业将在接下来几年逐渐有所起色,戊戌狗年为双土之年,但土多金埋,虽蕴含财利收益,需别具慧眼来发掘契机。”

核心中央区料复苏最快速

纵观全岛楼市,分析师认为各地区普遍将上扬,但大多仍看好核心中央区会最快速复苏。

宋明蔚指出,代表高档私宅的核心中央区(CCR)在去年第四季的涨幅最大,环比上扬1.4%,全年非有地私宅则上扬0.6%,扭转了2016年的1.2%跌幅。核心中央区屋价比2013年第一季的峰值低了9.5%。

李敏雯指出,核心中央区在过去几年表现比大市差。随着代表大众化私宅的中央区以外(OCR)的价格将上扬,高档私宅更显得物有所值,这将把更高的需求吸引到这个市场,并将这里的房价推高。

伊斯迈指出,政府售地竞标激烈与市场掀起集体出售风潮,是大众化私宅价格会显著上扬的原因。

李敏雯说,由于当前与未来供应有限,高档私宅的基本面显得良好。外国买家对最近推出的高档公寓银峰(New Futura)也相当有兴趣,三分之二的买家为永久居民与外国人。随着我国私宅市场进入利好周期,外国买家将重返市场以从中获利。

宋明蔚预测,房价将跟随国内生产总值的增长上扬5%。随着未来三年的供应趋缓,价格的回弹将受到扶持。去年的新竣工私宅供应量比2016年的峰值少20.9%,今年至2021年将进一步放缓。

不过,她也提醒:“目前集体出售活动带动的重新发展活动将造成2021年的供应飙涨。买家与发展商须谨慎行事,避免市场过热与长期供过于求的情况发生。”

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