就势论市
作为EC买家，房价上扬带来更重房贷负担，他们必须更谨慎评估自身财务能力，在期望与能力范围之间求取平衡。不要因为EC可能带来增值潜能贸然买房，否则市场风向一转，就真成了负担不了，又卖不出房子的“夹心层”了。
本地楼市火热，近来土地竞标价格高涨，已令一些房地产分析师习以为常。然而，榜鹅苏芒径（Sumang Walk）执行共管公寓地段的招标结果，仍让不少分析师哗然。
根据建屋发展局公布的竞标结果，该地段最高竞标者为城市发展（CDL）子公司和联营公司组成的财团，开出竞标价为5亿零937万元或相当于容积率每平方英尺583元。
这个标价不仅打破裕廊执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）项目Lake Life的地价纪录419元，也比后者高出近四成。
更重要的是，这个地价已接近，甚至超越一些大众私宅的地价。
以该地区附近的99年地契私宅项目峰景苑（High Park Residences）为例，发展商集永隆发展是在2014年以相当于容积率每平方英尺438元和448元的价格，标得两幅发展地段。
去年推出的翠林苑（Parc Botannia），发展商星控股与伟合控股当时标中的地价为517元。
然而，城市发展开出的竞标价，却比这些私宅地段还高。
集体出售热潮带动EC市场
不单是城市发展的竞标价“牛气冲天”，此次竞标活动共17方参与，所有竞标者开出的价格都打破Lake Life的纪录。这说明发展商似乎达成了新共识，即EC价格将高涨。
EC价格的上扬，其实早有迹可循。
政府过去一年多来减少EC地段，造成EC供应短缺，在供不应求的情况下，EC价格自然上扬。
去年只有两个新EC项目——Hundred Palms和蔡厝港的悦心雅轩（iNz Residence）。前者推出七小时便销售一空，创下近年来销售纪录；后者也已几乎售罄，显示EC市场的强劲需求。
此外，最近集体出售热潮也带动EC市场，估计不少现金充足的买家都进场购买EC。
欣乐国际数据显示，去年尺价最贵的EC单位是盛港的The Topiary，达到887元；Hundred Palms则以842元的尺价排在第二。
随着苏芒径竞标价创新高，不少分析师预测，苏芒径发展的EC项目，销售尺价会突破1000元大关。这将带动接下来的EC价格高涨约两成，更多EC单位价格将超过百万元。
EC还有存在意义吗？
EC其实是新加坡独特的住宅类型。它混合了组屋与私宅特点，主要是满足那些无法负担私人公寓的“夹心层”家庭。
这批中产阶级家庭，家庭总收入超过购买组屋的顶限，但又无法负担得起私人公寓，EC正好能满足这些家庭的需求。
目前，申请者每月家庭收入顶限为1万4000元。另外，政府也为首次购屋者提供高达3万元的房屋津贴。
可以说，EC是个政府“资助”的“私人公寓”，让夹心层圆了拥有私宅的梦想。
一般而言，首次购屋者负担得起售价80万元左右的EC，如果他们要购买超过百万元的EC，他们必须有很多积蓄，或获得家人的资助。
2012年，EC市场掀起一股疯狂热潮，全年卖出4000多个单位，并出现叫价超过200万元的超级EC单位。
当时，这些超高价EC引起许多争议，人们开始质疑EC是满足夹心层需求，还是拿纳税人的钱去津贴有钱人呢？
如今，过百万元的EC将变成常态，EC价格预料会涨至夹心阶层无法负担得起的水平。这令人不禁要再次问：EC还有存在意义吗？
EC是私宅市场降温工具
事实上，EC具有重要社会功能，如同一般组屋、公寓式组屋和私人组屋（DBSS）一样，满足不同阶层或住房需求的买家。
从市场角度来看，EC也有调节私宅市场的作用，是私宅市场的“降温”工具。
EC价格走低，可抑制私宅价格涨幅；EC价格走高，连带会刺激私宅价格上扬。
解铃还须系铃人，EC价格高涨问题终究得从政府售地计划（GLS）着手，因为这是发展商取得EC地段的唯一来源。
自2016年下半年以来，政府售地计划正选名单中的EC地段仅两幅，即每年一幅EC地段。从EC强劲需求来看，这供应量显然是不足够的。
政府或许应考虑调整EC供应，不然以“每年一幅EC地段”的频率，EC价格必然超越夹心层的能力范围。
当然，作为EC买家，房价上扬带来更重房贷负担，他们必须更谨慎评估自身财务能力，在期望与能力范围之间求取平衡。不要因为EC可能带来增值潜能而贸然买房，否则市场风向一转，他们就真成了负担不了，又卖不出房子的“夹心层”了。
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