社论:让房地产市场软着陆

社论

市区重建局公布的最新房价预估数据显示,今年第三季的私宅价格与上一季环比,下跌1.5%。是2009年第二季以来最大的季度跌幅。此外,这也是私宅价格连续12个季度下跌,累计下跌呈双位数,达10.8%。房价连跌的趋势,反映了降温措施,已逐渐使房地产市场稳定下来。

自2009年9月以来,政府推出了多轮的降温措施,通过增加土地供应及压抑需求,以驯服脱缰之马的楼市。然而,在首几年,房价还是节节攀升,直到2013年6月底政府推出总偿债率架构后,房价才开始徐徐回跌。

降温措施见效,意味着房地产发展商面对更艰巨的挑战。在荣景时,有些私宅项目在推出的第一天,便被抢购一空。但目前不少发展商面临滞销的困境,此外,他们可能无法如期将房地产卖出而必须向政府缴交延长费。因此,发展商不断向政府喊话,要求政府撤除降温措施。

虽然房价至今的累计下跌出现双位数,但相信这还不足以促使政府撤除降温措施。

首先,相对房价之前上升的幅度,这两三年来房价的下调速度,还是相当缓和。在2009年至2013年房价攀升期间,私宅价格上升了53%,但国人未扣除通胀的名义收入增长则只有30%。私宅、转售组屋及预购组屋的价格环环相扣,私宅价格飙涨,导致潜在买房者望屋兴叹,年轻的一代备感挫折。

虽然私宅价格连跌12个季度,但今年第三季的数据还是比2009年高出38%。同样的,组屋转售价自2013年第三季开始下跌,但目前的价格还是比2009年高出约35%。

其次,虽然房价开始稳定下来,但在目前全球利率偏低的情况下,撤除降温措施可能引发另一轮的房地产抢购潮,从而使降温措施前功尽废。去年,中国多个城市开始撤除降温措施,放宽购房信贷,导致一二线城市的房价疯涨。房贷膨胀及伴随而来的坏账问题,可能使银行出现系统性的风险。

在新加坡,房贷占家庭总债务约74%,而在银行总贷款中,有28%是与房地产相关。今年7月底,金融管理局局长孟文能在一个汇报会上指出,由于利息偏低和国际投资者追逐收益率,因此房价再度飙升的风险不小。他也表示,要让稳定楼市的成果沉淀下来,并确保家庭债务能经得起利率与收入变化的冲击,尚有一段路要走。因此,撤除房地产降温措施,还不是时候。

另一方面,第三季私宅价格的计算方式,首次将私宅的回扣和折扣等促销优惠纳入价格指数,使指数出现一次性的较大跌幅。因此,要更精确地评估房价的走势,或许需要多点时间及数据。单单以双位数的跌幅拉动警报,撤除降温措施,并不符合政府一贯的审慎做法。其实,在上一次的降温措施中,私宅价格在1996年第二季至1997年第四季的七个季度,下跌多达16%,远比当下的10.8%高。

在全球经济疲软的冲击下,我国下调了经济增长预测。截至今年8月,消费者价格指数连续22个月下跌,而今年上半年的裁员人数创下2009年的高点,在在反映了需求的疲弱。房地产市场多年来的降温措施,也压抑了需求,并促使不少发展商到海外发展。因此,有市场人士认为,撤除降温措施或许能弥补需求的不足,从而带动其他行业,以发挥乘数效应。

然而,全球金融危机后的长期低利率环境,导致房地产价格飙涨,而居住的空间则跟着缩小。在经过九牛二虎之力后,政府终于使房地产市场软着陆,但潜在的压抑需求还是伺机待发。房地产市场涉及面既广且深,包括家庭债务及银行曝险。在利率走势不明朗及资金流窜的情况下,撤除降温措施应该还不是当务之急。

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