社论:清醒看待集体出售热潮

社论

自今年5月开始,房地产集体出售热潮发酵,至今共有九个房地产项目成交,总值33亿元。上个星期,在巴特礼地铁站附近的豪山村,以2亿7100万元成交,比屋主要价高出15%。这个交易价相等于容积率每平方英尺1325元,加上建筑费及行政费,发展商的尺价成本预估要超过1700元,但附近房地产在转售市场的成交尺价则只介于1200到1300元。

其实,最近的集体出售项目,有不少的成交价高过屋主的要价,显示发展商对土地的渴求。同时,发展商愿意以远高过目前转售市场的价格抢地,反映了他们对未来房价走高的判断。尽管政府最近大幅度调高发展费,但发展商高价抢地的兴致未减。

最近一两年来,财雄势大的外国发展商也积极参与本地的房地产市场,使抢地的现象白热化。由于在政府售地计划中释放的地段不多,外国发展商正在将注意力转向集体出售项目。

上一轮的集体出售高峰期是在2007年,当时有多达88个房地产项目成交,总值115亿元。房地产分析师指出,目前大约有60个房地产,准备集体出售。根据以往的经验,集体出售热潮可持续六到八个季度,而明年将是高峰期。

集体出售热潮激活市场,也发挥财富效应。对不少人而言,房地产是他们最大的资产,能以高价脱售老旧的房地产,并一次过领取可观的现金,在心理上感觉到很有钱。因此,在购买另一个房地产或消费方面,他们也比较少顾虑。此外,集体出售热潮也带动其他行业,包括房地产经纪、银行以及律师。

其次,集体出售的房地产,大多是老旧的房子,翻新工作不容易,而且费用很高。通过集体出售,发展商进行旧房改造,并通过提高容积率,更有效地使用土地。

第三,集体出售的屋主,在脱售旧房子后,大多需要马上寻找新的房子。因此,集体出售的热潮,有助于拉前房地产的需求,缓解了发展商过去两三年的滞销困境,并协助他们省却了滞销所必须支付给政府的合格证书延长费以及额外买家印花税。

然而,房地产是一个周期性的行业,供需往往出现失衡的现象。在盛宴过后,随之而来的可能就是饥荒。因此,集体出售热潮固然有上述的利好效应,但也不可忽视热潮所带来的代价。

首先,发展商以远高过目前转售市场的价格抢地,最终将反映在未来的房地产价格上。虽然市区重建局的私宅价格指数还是继续下跌,但是发展商及房地产分析师普遍认为,房价将再度攀升。随着国人的收入提高,房地产价格上升是自然的趋势。但是,如果发展商哄抬地价,不以目前的市场价格为标杆,而以“未来的价格”抢地,将可能再度使房地产市场失控。

其次,由于抢地而导致发展成本提高,发展商将在集体出售的土地上,建盖更多面积较小的单位,以让买家“负担得起”。以最近成交的淡滨尼阁为例,它原本有560个单位,面积介于1658平方英尺及1733平方英尺。房地产分析师估计,这块地可建2609个单位,每个单位的平均面积是753平方英尺,而夺标的发展商也证实,新建单位“至少2000个”。

第三,发展商在集体出售的土地上建盖的房子,比原有的多出两三倍,意味着三年后的供应量将显著增加。此外,集体出售的热潮,也可能导致政府在售地计划中,拨出更多的土地招标。在这个情况下,房地产市场可能再度陷入盛宴与饥饿循环交替的困境。

集体出售热潮是一把双面刃。它让屋主以高价脱售老旧的房子,而发展商则通过旧房改造,提高土地使用的效率。不过,它也可能推高房价,并使住房面积越来越小。我们有必要确保集体出售过程中的财富转移,不会过度加重下一代的负担。

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