洪奕婷:住屋的公平疑问

停一停

不让一些热门地点只由高价私宅专美,也保留让大众居住的组屋,能促进国民融合,从广义上有维持社会公平与和谐的作用,并符合民众对公平的普遍认知。

距离市中心才10分钟车程的达哥打弯(Dakota Crescent)将保留为公共住宅区,继续兴建组屋,赢得了不少人的支持;房地产分析师更纷纷预言,那里未来又会出现一批百万元转售组屋。

随着通货膨胀,房价增长是预料中的事,上个月《联合早报》就报道了2017年有36个五房式组屋单位以至少100万元转手,比2016年的约17个单位多出一倍。不过,推高组屋转售价格的并非只是一般的物价上涨,还有另一个关键因素——地点。比如去年高价售出组屋的地区,主要集中在大巴窑、碧山、文庆、金文泰、女皇镇和丹戎巴葛这些受欢迎、离市中心不远的优越地区。当中,不少更是刚满五年居住年限,第一手转售的组屋,如达士岭和私人组屋项目怡然阁和The Peak@Toa Payoh。

与最初售价偏高的私人组屋相比,获得政府大幅度津贴的普通组屋,只要位于优越地点,这买卖之间就可让第一手屋主赚取巨大红利。最明显的例子就是达士岭。这个位于市中心的新加坡标志摩天组屋在2004年推出供预购时,四房式单位价格介于29万元到39万元;五房式单位也是34万元到45万元。但14年后的今天,它的五房式单位动辄就百万元,四房式单位价格也上涨至八九十万元,回报超过一倍,屋主一转手就净赚约50万元。

这样惊人的价格涨幅是非成熟组屋区望尘莫及的,也折射出组屋作为维持某种程度社会公平的工具背后的不公平。因为对群体公平的安排,不一定对个体公平。

前年,国家发展部长兼财政部第二部长黄循财针对市区港口业务迁出后,腾出供发展的南部濒水市区(Southern Waterfront)是否会建组屋的问题时,就回问:“如果在市中心兴建组屋——获得大量政府津贴的组屋——谁能够申请这些单位?我们要如何确保公平?”

政府津贴组屋价格,帮助国民以负担得起的价格购入第一套房子,实质拥有国家的一部分,是人民行动党政府安民立国之本。把这个原则进一步延伸到不让一些热门地点只由高价私宅专美,也保留让大众居住的组屋,能促进国民融合,从广义上有维持社会公平与和谐的作用,并符合民众对公平的普遍认知。但问题是这些空间不是单纯的谁都可以用的公园、商场等公共场所,而是夹着个人拥有权的私利,因此分配过程总会有人得有人失。以政府向来通过抽签分配组屋的做法,虽说人人享有平等抽中的机会,但不以谁的需求更甚来做评断,也不以谁更努力更值得拥有这个好地点为依据,它的结果就无法全然公平。

例如,家庭月入总和相近的一对年轻专业人士夫妻,和一对中年蓝领夫妇都去申请预购组屋。如果以谁更应该获得政府资助来购买热门地点的组屋,后者无疑更有资格,因为他们的收入上升空间不可能比前者来得大,将来恐怕更难在价格较高的转售市场购买到地点优越的组屋。但抽签的随机设计无法把这些因素都考虑在内,结果反而可能是将来属于高薪阶层的专业人士夫妻,以低价购得纳税人津贴的组屋,未来还可从转售组屋中赚取一笔。

随着贫富悬殊成为日益受关注的问题,而住屋类别分布又是最直接的表象,也最会刺激社会观感,可以预见政府下来在分配土地时,也会对组屋的设置地点更为敏感。因此,怎么确保一个原本旨在维持公平的举措,不会无意间造就一小群“幸运儿”,也是政府在不断优化土地使用的过程中,必须同时考虑和解决的问题。

房地产分析师对此有各种不同建议,包括提高这些优越地点的热门组屋的转售抽润、延长最低居住年限或是提供较短屋契年限。诚然,各项做法都有其利弊,但调整转售抽润相信是当中相对公道的对策。

延长组屋最低居住年限无疑在添加限制,局限屋主生活的调度空间,形同变相惩罚选择了热门地点组屋的买家;提供较短屋契年限的组屋则会增添行政复杂度,而且对年轻屋主来说,恐怕多了是否足以住到老的烦恼,以及房子是否会贬值或是难转售的问题。反观调整转售抽润,屋主如果选择长期居住,所享有的津贴就不会被索回。再说,优越地点的组屋自然有更大增值空间,用转售抽润来津贴其他购屋者,也不失为一种公平的社会转移(social transfer)。

然而,目前只要组屋屋主不是第二次向建屋局购买新的组屋,就无需支付转售抽润。这个做法的公平原则,在于防止买家享受两次全额津贴。但基于如今不同地区组屋的转售价差巨大,或许也有调整的必要,以保障公共住屋政策公平,不让组屋沦为投资工具。

怎样才算公平,取决于我们从什么角度看它,但纵使无法做到绝对公平,也应该把所有可能造就不公的因素减至最低。

(作者是华文媒体集团数码总编辑 angyt@sph.com.sg

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