香港楼贵,再玩房产升值游戏?

黄楚琪 香港自由撰稿人

Mandy 于去年楼市淡静之时,战战兢兢以1550万港元 (198万美元) 购入西九龙一个实用面积750方呎的单位。当时唯恐高价接货,今天楼价竟然升了一成。如同这位幸运儿敢于淡市一搏的,只是极少数,数以万计的无壳蜗牛望门轻叹。

香港近十年来的楼价,非常刚性。无论推出“辣招”(如双倍印花税、收紧按揭)、增加建屋供应量、美国金融海啸、中国经济下滑 ……………… 楼价稍稍一跌,很快又反弹。由于反复向上,已令中产港人也买不起楼了。月薪逾3万元的港人有75万,占香港人口约一成;月入5万的中产家庭,只占香港很少数,但在市区买一个600万的两房单位,已很艰难。光是三成首期连各项费税及装修费200多万,已不容易储蓄起来。

港楼贵,深圳楼更贵

很多市民聚焦香港炒楼,很少留意到深圳楼宇愈来愈贵。位于南山区的深圳,是高新技术产业园区,汇聚科研创新企业,高薪科研人员对优质住宅有需求,那里楼价比香港更贵。

中国首都北京CBD的房产,7万元一方米,还不及深圳楼价贵。深圳楼价近年升幅非常惊人。现在深圳普通一手售价为每方米约12-15万元人民币 (每方呎1.4-1.75万港元),楼价比本港北区新界二手楼要贵。新界北每方呎只约9000至1.1万港元,对于内地富户,来港买楼作悠闲渡假,不算奢华。内地楼价不菲,富户南下香港买楼,因而令港楼价格有支持。

“2008年金融海啸之际,深圳梧桐山畔那儿买的楼宇2万多一方米,现在要6万多了。房子200多万买,现在近乎过千万了。”祖籍深圳的港人黄先生说:“我在深圳乡郊另有三层楼,将来政府一旦要修路或建铁路的,一层换三层楼,真开心呀。”

深圳无望,再北一些做梦

反观香港无壳蜗牛打工一族,加薪无份,加辛有份(辛苦的“辛”),楼价升值业主有份,自己无份,真正感受到“发达容易,搵食艰难”。如何自救?北上买楼深圳已贵,只有考虑再北一些?

北上到那里买楼好?中国发展快,那里有路、有桥、有高铁,便有好机会。愈来愈多港人正留意广东省的基建发展。

广东省中山市是不少港人的故乡,那里的楼盘自九十年代中已开始售卖,一直以消闲渡假、退休人士所喜爱,但并非投资者首选,楼市不见升值。直至去年宣布深中通道动工,在“深中同城”的气氛下,楼盘均价由每方米5000元人民币(6000港元) 急升至10000元人民币 (约12000港元)。另一方面,港珠澳大桥料直至2018年通车,到时,从香港经澳门到珠海,可做到一小时生活圈。在珠海再往北上,到中山那里,都很便捷。

“我深圳的房子加租两成,一样有人承接去租。另一楼宇靠在深圳过关到香港的地方,十年前买时130多万,现在850万了。"吕太说,不可能再在深圳投资了,现去中山市买楼。去年宣布深中通道动工,楼价升了不少。”现在由深圳市去中山市需要2 小时,将来可缩短至半小时,非常方便。“她说,深圳楼价太贵了,很多深圳人都去中山买楼去。待深中通道落成,中山市四通八达,料吸引更多人到那里买楼,届时楼宇会升得更猛。

“我太太的故乡在惠阳淡水,上星期去她表哥那里看看,1000多方呎,真舒服呀,早前花了60多万元人民币买的,其对面邻居后来才买,要100多万了。”一名29岁的健身教练林先生说,无法在港买楼,现正考虑去惠阳买,也会考虑到高铁沿线考察一下,期望买楼升值,财富增长。

到内地买楼风险

未来港人的居住生活,可能与现在不同。财政司前司长梁锦松说过,香港楼价奇高,一如世界其他金融城市伦敦及纽约。”面对市区楼宇高昂,港人的生活模式可以起变化,在港租住小地方,而在内地买个宽阔的居所,待周末或假期便到内地渡假。“

然而,投资新手当心在内地买楼,并计算比在港面对更多的风险:内地现在免收差饷,业主又可逃避租楼物业税,这都似乎比香港有着数。但是内地政策不稳,将来有可能严厉执行更多措施:开征遗产税(中国正草拟《遗产税》规定),也可能实施增值税 (佛山已施行征收二成的增值税);再说,中国也在打击炒楼,规定一人只可买一楼,现在明存实亡,但未来计算机一旦联机后,全国楼宇登记讯息互通,便不能逃避这项规定。此外,内地交易成本高、人民币波动,甚至出现烂尾楼,业主证批不出等烦心问题。

我总是忘不了这个故事:1982年港岛太古城一层建筑面积800多方呎,楼售价为22万港元,34年后今天,已超过1000万了。住宅可以居住,可以租出,还可以反复狂升 …. 香港出现这一个真实的神话,难怪港人都迷上了,期待这个楼宇升值游戏持续,不断重复。

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