楼市乾坤
之前因房地产市场不明朗而按兵不动的发展商，开始进场填补库存，加上私有化中等入息公寓（HUDC）具备较易被集体收购的条件，使得这类公寓再次成为集体出售市场的焦点。
多名分析师接受《联合早报》访问时表示，过去两年（2014年和去年）随着房地产市场走软，发展商在买地方面按兵不动。如今，许多发展商开始积极寻找地段，填补土地库存。
智信研究与咨询总监王伽胜指出，多数发展商也必须向股东和投资者交代，它们拥有长期计划和增长策略，因此土地库存不能少，也不能够出现递减的情况。
HUDC建成于1970和1980年代，受惠对象是中等入息的国人。政府从1987年起停止建造这类组屋。本地18个HUDC当中的17个，已从1996年起先后私有化，目前仅剩下布莱德景（Braddell View）还未私有化，但也已启动私有化程序。若不包括顺福雅苑、Raintree Gardens和布莱德景，本地目前有10个私有化HUDC。
顺福雅苑和Raintree Gardens被发展商青睐的主要原因是地点良好。尽管房屋价格目前处于下滑趋势，而政府也还不准备放宽降温措施，但分析师认为，发展商仍然看到以集体出售方式取得HUDC地段的价值，包括：
■市场下行风险已降低
房屋价格自2013年达到峰值以来出现下滑趋势，但跟高峰时可能造成的大跌幅相比，已下滑一段时期的房价跌幅在接下来相信不会太大，发展商面对的下行风险因此已降低。
橙易产业咨询公司研究与咨询部高级经理黄显洋说：“高波动的价格趋势，将给集体出售过程带来不确定因素。”
由于目前仍处于低利率环境，房地产降温措施预料将持续。在环球经济局势没有突然恶化的情况下，目前呈下滑趋势的房屋价格预料接下来将会趋稳，而价格猛涨暴跌的情况将不可能发生，为发展商提供了确定性。
王伽胜表示，即使2017年房价下滑，也不会拖累发展商。这是因为房价的跌幅预料不大，而价格下跌也会促使买家进场，推动销量。
■新私宅市场情绪改善
集体出售市场跟整体房地产市场表现之间的关系密不可分。黄显洋指出，近来新推出私宅项目的销售表现令人鼓舞。例如，森涛苑（Forest Woods）在推出的周末即售出超过60％单位。
私有化HUDC地段的面积都很大，重新发展时可建造更多房屋单位。黄显洋指出，HUDC建造已有多时，在发展时大多没有充分利用潜在总楼面面积，因此发展商收购后可以建造更多私宅单位，盈利可能非常可观。
博纳集团总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）表示，由于面积一般较大，有关地段给予发展商“规模经济”，确保发展项目有更大的上行空间。
他指出，加上本地土地有限，房屋价格长期而言处于上扬趋势，因此发展商购买私有化HUDC地段的盈利潜力高。
■集体收购难度较低
屋主当初在购买HUDC时，进场价格都比较低。伊斯迈指出，相比于一般私宅项目，发展商能够以更加实际的价格收购私有化HUDC 地段。
私有化HUDC当前的状态都比较老旧，将来重新发展后将焕然一新，对于那些想要住回同个地点的屋主具有吸引力，尽管新私宅的面积可能会比原来的住宅来得小。
王伽胜指出，屋主可以利用买屋的收益，再多付一些钱购买重新发展的项目。发展商可以具吸引力的价格，吸引买家“回巢”。
■售地减少竞标更激烈
政府售地计划的竞标情况越来越激烈。今年的政府售地计划下住宅地段的竞标活动，平均吸引11.6个竞标者争夺地段。相比之下，去年每次竞标活动的竞标者平均是8.9个。
黄显洋指出，这促使发展商寻求其他获得土地的方法，例如集体出售市场。
此外，他指出，政府减少售地，对发展商也是有利因素。土地供应减少，将降低目前已推出项目的销售竞争。
当然，集体收购不比向政府购地那般直截了当，必须征询屋主的同意，以及拆除现有建筑，过程费时费力。
本周，《联合早报》也独家报道发展商重新发展顺福雅苑地段的原定计划受挫的消息。由于地段靠近自然保护区，发展商要把该地段重新发展成近40层高摩天住宅项目的计划未获批准，只能折半至最高20多层楼。
尽管发生了这样的事情，令市场感到惊讶，但受访分析师不认为这会影响到发展商对私有化HUDC项目的收购兴趣。不过，王伽胜表示，这类事件或许会影响到未来这类私宅的集体售出价格。
此外，有关事件也会提醒发展商要在进行交易前，先向有关当局查询清楚，避免碰上类似情况。
绿和园与彰思礼阁 下个集体收购目标？
哪一个私有化中等入息公寓（HUDC），将成为发展商下一个集体收购的目标？
王伽胜认为，最有可能引起发展商注意的私有化HUDC是绿和园公寓（Ivory Heights）。
该公寓位于目前正被注入新活力的裕廊东。今年，政府也进一步宣布了附近裕廊创新区的长期计划。
王伽胜指出，随着裕廊东的重新发展正在成型和如期进行，而对于裕廊东私宅的购买热潮也暂时缓和下来，目前正是发展商集体收购绿和园公寓的时候。
他表示，裕廊东唯一新的私宅项目是J Gateway，该地区因此还有容纳更多私宅项目的空间。
另一个可能成为集体收购对象的则是彰思礼阁（Chancery Court）。滨海市区线第二阶段地铁线（Downtown Line 2）的竣工，改善了武吉知马一带的交通。
不过，王伽胜认为，对于这类中心地带的需求目前仍很疲弱，而屋主要求的价格预料将相当高，因此集体售出的可能性将比绿和园低。
另一名分析师黄显洋认为，过去曾经集体求售，但却不成功的多个私有化HUDC可以再尝试，包括彰思礼阁、礁湖园（Laguna Park）和诺曼顿园（Normanton Park）。
除了今年的两个，之前成功集体出售的私有化HUDC是在2007年以13亿3880万元成交的花拉阁（Farrer Court）。它也是历来最大宗的集体出售项目。
集体出售活动尤其是私有化HUDC的集体出售，已沉寂多年。自2006年以来，只有五个这类公寓成功出售。
除了花拉阁，其他四个是吉门岭公寓（Gillman Heights，5亿4800万元）、水滨景（Waterfront View，3亿8500万元）、民登苑（Minton Rise，3亿4200万元）和安柏别墅（Amberville，1亿8300万元）。
谈到私有化HUDC的集体出售活动近来重新活跃起来对屋主和潜在买家的意义，王伽胜认为，个别的屋主可能会因此持守房子等候未来集体出售的好时机，也可能会带动潜在买家对私有化HUDC的兴趣，但潜在买家预料会保持谨慎态度。
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